منظور از صندوق ملکی بورس چیست؟

بازار مسکن همواره یکی از پربازده‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری بوده و بسیاری از افراد به دلیل رشد ارزش ملک و درآمد پایدار اجاره، به سرمایه‌گذاری در این بخش علاقه دارند. اما این بازار محدودیت‌هایی نیز دارد که مهم‌ترین آن نیاز به سرمایه اولیه بالا برای خرید ملک است. همین موضوع باعث شده بسیاری از افراد نتوانند به طور مستقیم در این بازار سرمایه‌گذاری کنند.

در سال‌های اخیر، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات (صندوق ملکی) به‌عنوان یک ابزار جدید معرفی شده که امکان سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن را با مبالغ کمتر فراهم می‌کند. در این مطلب، به بررسی این نوع صندوق‌ها پرداخته و با جزئیات و نحوه عملکرد آن‌ها آشنا می‌شویم.

صندوق ملکی بورس چیست و نحوه فعالیت آن به چه صورت است؟

صندوق ملکی از سرمایه‌گذاران مختلف وجوهی را جمع‌آوری کرده و سپس این سرمایه را به‌صورت تخصصی در بازار املاک سرمایه‌گذاری می‌کند. یعنی با این پول، ملک خریداری می‌شود و صندوق از دو طریق سود کسب می‌کند: دریافت اجاره‌بها و افزایش قیمت ملک در طول زمان. به این ترتیب، ارزش سرمایه افرادی که در این صندوق سرمایه‌گذاری کرده‌اند، افزایش می‌یابد و بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، از رشد بازار مسکن بهره‌مند می‌شوند.

برای درک بهتر، فرض کنید در سرمایه‌گذاری مستقیم بخواهید یک خانه به ارزش ۳ میلیارد تومان بخرید. شما باید تمام جزئیات مربوط به خرید، اجاره دادن، نگهداری و فروش را خودتان مدیریت کنید. از طرفی، چون احتمالا تخصص شما در املاک نیست، ممکن است با ریسک‌های زیادی روبه‌رو شوید و این سرمایه‌گذاری برایتان استرس‌زا باشد. اما در صندوق ملکی شما می‌توانید حتی با ۵۰۰ هزار تومان سرمایه‌گذاری کنید، بدون هیچ نگرانی، زیرا مدیریت و انتخاب املاک بر عهده متخصصان این حوزه است. علاوه بر این، سود صندوق معاف از مالیات بوده و شما می‌توانید به‌راحتی و بدون نیاز به سرمایه کلان از بازار مسکن بهره ببرید.

بازدهی صندوق ملکی بورس چگونه است؟

بازدهی صندوق ملکی معمولا به وضعیت بازار مسکن بستگی دارد. این صندوق‌ها بخش زیادی از دارایی خود را در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند و درآمد آن‌ها بیشتر از طریق اجاره دادن املاک یا افزایش قیمت ملک به دست می‌آید. بنابراین، اگر قیمت مسکن رشد کند یا اجاره‌ها افزایش یابد، بازدهی این صندوق‌ها هم بیشتر می‌شود. 

سرمایه‌گذاران در صندوق ملکی بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، می‌توانند از سود بازار مسکن بهره‌مند شوند. سود حاصل از این سرمایه‌گذاری بین دارندگان واحدهای صندوق تقسیم می‌شود. البته بازدهی این صندوق‌ها همیشه یکسان نیست و عواملی مثل وضعیت اقتصادی، نرخ سود و تغییرات بازار مسکن روی آن تاثیر می‌گذارند.

مزایای صندوق سرمایه‌گذاری ملکی بورس چیست؟

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) یا همان صندوق ملکی راهی ساده و کم‌هزینه برای ورود به بازار املاک هستند. به جای خرید مستقیم ملک که به سرمایه زیادی نیاز دارد و فروش آن زمان‌بر است، می‌توان با مبلغ کم در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کرد و واحدهای آن را در بورس خرید و فروش کرد. نقدشوندگی بالا یکی از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌هاست، زیرا می‌توان در هر زمان سرمایه را به پول نقد تبدیل کرد.

یکی دیگر از مزایای این صندوق‌ها معافیت مالیاتی است. این مورد باعث افزایش بازدهی نهایی سرمایه می‌شود. علاوه بر این، مدیریت این صندوق‌ها بر عهده افراد حرفه‌ای املاک و مستغلات است که بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری را شناسایی می‌کنند. در کنار همه این موارد شما این فرصت را دارید که  با استفاده از صندوق املاک و مستغلات از بازدهی بازار مسکن استفاده کنید.

معایب سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک با وجود مزایای خود، معایبی هم دارد که ممکن است برای بسیاری از افراد چالش‌برانگیز باشد. برخی از مهم‌ترین معایب آن عبارت‌اند از:

1. نقدشوندگی پایین:

فروش یک ملک زمان‌بر است و ممکن است هفته‌ها یا حتی ماه‌ها طول بکشد تا بتوان آن را به قیمت مناسب فروخت. برخلاف بازارهای مالی که می‌توان دارایی‌ها را به‌سرعت نقد کرد، املاک به‌راحتی به پول نقد تبدیل نمی‌شوند.

2. حداقل سرمایه مورد نیاز زیاد:

خرید یک ملک نیاز به سرمایه زیادی دارد و برای ورود به این بازار، باید مبلغ بالایی را در اختیار داشت. برای مثال در حال حاضر داخل شهر تهران، حداقل سرمایه لازم برای شروع سرمایه‌گذاری حدود 2 میلیارد تومان است.

3. هزینه‌های نگهداری بالا:

ملک نیاز به نگهداری دارد و هزینه‌های آن شامل تعمیرات، مالیات، عوارض شهرداری و هزینه‌های مدیریت می‌شود. این هزینه‌ها در طول زمان افزایش پیدا می‌کنند و می‌توانند بخشی از سود سرمایه‌گذاری را کاهش دهند.

4. نیاز به بررسی تخصصی:

سرمایه‌گذاری در املاک نیاز به دانش و تجربه دارد. انتخاب یک ملک مناسب، بررسی موقعیت مکانی، روند قیمت‌ها و مسائل حقوقی، همگی نیازمند تخصص هستند. اگر این موارد به‌درستی بررسی نشوند، ممکن است سرمایه‌گذاری با ریسک‌های جدی همراه باشد.

خرید و فروش صندوق ملکی به چه صورت است؟

معاملات صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در روزهای شنبه تا چهارشنبه و در بورس انجام می‌شود. بنابراین برای خرید و فروش صندوق ملکی در بورس، باید از طریق کارگزاری‌های بورس اقدام کنید. در ادامه مراحل ثبت نام در بورس تا انجام معاملات صندوق املاک را توضیح می‌دهیم.

1.       ثبت نام در سامانه سجام

2.       ثبت نام و افتتاح حساب در یک کارگزاری

3.       واریز وجه به حساب معاملاتی در کارگزاری

4.       جستجوی نام صندوق در روزهای معاملاتی

5.       ثبت سفارش و خرید واحدهای صندوق سرمایه‌گذاری

جمع‌بندی

ابزارهای مالی هر روز در حال توسعه هستند و این موضوع فرآیند سرمایه‌گذاری را برای افراد ساده‌تر و در دسترس‌تر می‌کند. صندوق املاک و مستغلات یکی از همین ابزارهاست که به علاقه‌مندان بازار مسکن این امکان را می‌دهد تا بدون نیاز به سرمایه زیاد و دردسرهای خرید و مدیریت ملک، در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند. پس اگر شما جزو این افراد هستید، می‌توانید با مبلغی کم و بدون استرس، سرمایه‌گذاری در املاک را شروع کنید و از فرصت‌های این بازار بهره‌مند شوید.