جلوگیری از تخریب بنا و کاهش جریمه در تخلفات ساختمانی درخصوص املاک واقع در حوزه شهر و حریم شهری در صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری و در خارج از حوزه حریم شهر در صلاحیت کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها می باشد و با فرض صدور رای مبنی برتخریب یا جریمه از سوی هر یک از کمیسیون های اعلامی، مالک می تواند نسبت به ثبت شکایت جهت نقض رای قطعی کمیسیون در دیوان عدالت اداری اقدام نماید. که با توجه به تنوع مراجع به اختصار به نحوه رسیدگی و ارائه دفاعیات در مراجع صالح به رسیدگی اشاره می گردد.

• نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100 شهرداری

ذی نفع می تواند در مدت ده روز پس از دریافت اخطاریه کمیسیون، اصالتا یا وکالتا به منظور لایحه مزبور در دبیرخانه اداره کل کمیسیون ماده 100 شهرداری به ثبت خواهد رسید.

عدم ارائه لایحه دفاعیه مانع از تصمیم گیری و صدور رای توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری نمی باشد؛ فلذا تصور اینکه، عدم پیگیری پرونده موجب تجدید جلسه رسیدگی خواهد شد، تصوری اشتباه بوده و بعضا عدم ارسال لایحه دفاعیه و عدم پیگیری مناسب پرونده منتج به تضییع حقوق اشخاص می گردد.

مطابق تبصره ۱ ماده 100 قانون شهرداری، در مواردی که عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه انجام شده باشد، با احراز اینکه اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در ساختمان احداثی رعایت نشده است، می تواند قلع تاسیسات و بنا های خلاف مشخصات مندرج در پروانه را طی تشریفاتی مورد حکم قرار دهد.

نظر به اینکه ارجاع موضوع ضرورت یا عدم ضرورت تخریب بنا به کارشناس رسمی از اختیارات کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری و شعب دیوان عدالت اداری است و در صورت ضرورت جلب نظر کارشناس، حسب مورد به تشخیص کمیسیون ماده 100 شهرداری و شعب دیوان عدالت اداری قابلیت ارجاع به کارشناس را دارد و با عنایت به اینکه رای کمیسیون ماده 100 می بایست مستند و مستدل باشد و در آن مبنای احراز عدم رعایت اصول شهرسازی و فنی با بهداشتی ارائه گردد، که دلیل اهم این امر ارجاع به کارشناسی است. بر همین اساس، چنانچه کمیسیون بدون ارجاع به کارشناسی یا معاینه و تحقیقات محلی لازم اقدام به صدور حکم تخریب نماید، از جهات اعلام ایراد از سوی مالک و ارجاع پرونده به کمیسیون تجدیدنظر و نهایتا طرح شکایت در دیوان عدالت اداری از حیث عدم رعایت قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها می باشد.

• نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها در دیوان عدالت اداری

شهرداری پس از ابلاغ و اخطار می‌تواند رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری را اجرا کند و با توجه به مهلت 10 روزه اعلامی به ذی نفع جهت اجرای رای کمیسیون ماده 100 شهرداری ، ذی نفع می بایست در جهت جلوگیری از حکم تخریب کمیسیون ماده 100 شهرداری و پلمپ ناشی از تغییر کاربری، امکان احتمالی نقض رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری، توقف عملیات اجرائی را از دیوان عدالت اداری درخواست نماید.در صورت دریافت دستور موقت در دیوان عدالت اداری ، شهرداری ها  اجازه اجرای رای کمیسیون را تا زمان صدور حکم قطعی نخواهند داشت.

دیوان عدالت اداری که در حال حاضر یک مرحله ای شده است و پرونده در یکی از شعبات تخصصی تجدیدنظر دیوان عدالت اداری و صرفا با انجام رسیدگی شکلی و آن هم در حیطه احراز نقض قوانین و مقررات رسیدگی می شود و در صورت نقض رای از رسیدگی ماهیتی امتناع می نماید و پرونده را مجددا جهت رسیدگی به کمیسیون هم عرض ارجاع داده و کمیسیون مذکور موظف است با تمکین از رای دیوان و با رفع نواقص اعلامی در رای صادره از سوی دیوان عدالت اداری اقدام به صدور رای نماید. لذا ارائه دلایل و مستندات دال برعدم ارجاع پرونده به کارشناسی و نیز اخذ تامین دلیل از سوی مالک جهت احراز رعایت اصول فنی و شهرسازی می تواند نقش کلید در نقض رای در دیوان عدالت اداری ایفا نماید.

که با عنایت به یک مرحله ای شدن رسیدگی به دعوا بهره مندی از خدمات وکیل متخصص دیوان عدالت اداری امری لازم و غیر قابل اجتناب است.

• کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری

کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها به منظور نظارت، پیشگیری و رسیدگی به تخلفات ساختمانی خارج از مفاد پروانه ساختمانی و ساخت و سازهای مخالف با اصول فنی و مهندسی، در خارج از حریم شهری، تشکیل شده است. که با توجه به اینکه پرونده های مطروحه درکمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها در اغلب موارد با اعلام گزارشات تخلفات ساختمانی از واحد دهیاری به بخشداری مربوطه و متعاقبا با اعلام گزارش بخشداری یا فرمانداری یا سایر دستگاه های ذی ربط به استانداری تشکیل می گردند.

استانداری مربوطه در مواردی که بنا در حال ساخت است، با صدور دستور توقف عملیات ساخت و از طریق ضابطان دادگستری، مانع ادامه فعالیت اجرائی ساخت می گردد. استانداری در مواردی که ساخت و ساز به اتمام رسیده باشد، جهت رسیدگی به تخلفات ارتکابی اقدام به ارسال پرونده به کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها می نماید. لذا ضابطان دادگستری یا استانداری ها و سایر ارگان های اداری راسا حق قلع و قمع بنای مستحدثه را تحت هر عنوان نخواهند داشت.

پس از ارجاع پرونده ها به این کمیسیون، کمیسیون موظف است، ابتدا با توجه به طرح جامع مصوب و چنانچه طرح جامعی به تصویب نرسیده باشد، با رعایت ماده 4 آیین‌نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355، نسبت به ‌صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام نمایند.

• نحوه دفاع در کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون  شهرداری ها

  اختیار کمیسیون نسبت به صدور رأی تخریب بنای مستحدثه یا صدور جریمه بدوا مقید به ارجاع امر به کارشناسی و احراز نقض مقررات فنی و بهداشتی در بنای مستحدثه و اثبات ضرورت امر تخریب است. لذا کمیسیون با توجه به فنی و تخصصی بودن احراز ضرورت تخریب موظف به اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری جهت صدور رای تخریب بنا می باشد. عدم ارجاع به کارشناسی از موارد نقص در رسیدگی جهت طرح شکایت  در دیوان عدالت اداری می باشد.

  رأی تخریب که با اتکا به نظر کارشناس متخصص و با ذکر جهات لزوم تخریب صادر شده، موجب می‌شود رأی کمیسیون از اعتبار حقوقی لازم برخوردار باشد. همچنین شائبه مداخله کمیسیون در امور تخصصی و فنی و عدم توجه به دفاعیات و مستندات مضبوط در پرونده مرتفع شده و از تضییع حقوق مالی ذی نفع جلوگیری می شود.

• نحوه اعتراض به رای کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها در دیوان عدالت اداری

رای صادره از سوی کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها قطعی است و با  توجه به قطعی و لازم الاجرا بودن رای تخریب صادره از کمیسیون، رای مزبور به قید فوریت اجرا خواهد شد، لذا صرف طرح شکایت در دیوان عدالت اداری مانع از اجرای رای کمیسیون نبوده و ذی نفع باید ضمن دادخواست اعتراضی نسبت به طرح و توقف عملیات اجرائی نیز اقدام نماید. که اخذ تامین دلیل جهت احراز استحکام بنا و رعایت مقررات فنی و بهداشتی و شرایط وضعیت موجود ملک و درخواست ارجاع به کارشناسی می تواند نسبت به نقض رای مثمر ثمر باشد.

و کمیسیون تجدیدنظری برای رسیدگی به اعتراض اشخاص نسبت به رای کمیسیون پیش بینی نشده است. ذی نفع براساس تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری می تواند ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی نسبت به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری اقدام نماید.

دیوان عدالت اداری صرفا با انجام رسیدگی شکلی و آن هم در حیطه احراز نقض قوانین و مقررات وارد رسیدگی شده و در صورت نقض رای از رسیدگی ماهیتی امتناع می نماید و پرونده را مجددا جهت رسیدگی به کمیسیون هم عرض ارجاع داده و کمیسیون مذکور موظف است با تمکین از رای دیوان و با رفع نواقص اعلامی در رای صادره از سوی دیوان عدالت اداری اقدام به صدور رای نماید.

در فرضی که پرونده پس از نقض رای در دیوان عدالت اداری مجددا به کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها ارجاع شده و کمیسیون هم عرض مجددا بر رای سابق اصرار داشته یا ذی نفع، مدعی عدم رعایت قوانین و مقررات باشد، می تواند ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی نسبت به طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری اقدام نماید و دیوان عدالت اداری در فرض پذیرش شکایت می تواند برخلاف رسیدگی شکلی سابق، این بار اقدام به صدور رای ماهیتی نماید.

موسسه حقوقی آبان

النهایه با عنایت به حجم و پیچیدگی ها دعاوی قوانین شهرداری، صرف مطالعه مطالب تقدیمی راهگشای حل مشکلات حقوقی مالکین جهت ممانعت از تخریب یا کاهش جریمه نمی باشد. لذا در جهت تسهیل اقدامات حقوقی و ممانعت از تضییع حقوق ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص برحسب نوع دعوا ، امری لازم و ضروری است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص شهرداری و سابقه فعالیت قضایی دردیوان عدالت اداری ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی اعلام می نماید.