مطالب مرتبط:
تاکید رییس شورای شهر مشهد بر پرهیز از رویکردهای برهم زننده وحدت/ صدور مجوز خرید 200 دستگاه اتوبوس دیزلی برای مشهد
چرا ایجاد شهر فرودگاهی در منطقه آزاد چابهار اهمیت دارد؟/ شهر فرودگاهی راهکاری برای جبران عقب ماندگی های چابهار
آزادسازی 220 هکتار زمین با احکام قضایی/ ثبت سند هزار و 754 هکتار از رودخانه ها به نام شرکت آب منطقه ای/ عزم جزم قوه قضاییه برای برخورد با زمین خواران
3 شهر ایران، اعضای جدید شهرهای یادگیرنده یونسکو
آتش سوزی هولناک در تنها جایگاه سوخت شهر صیدون (خوزستان) + فیلم
-208 5 + 1
یارانه ها
مسکن مهر
قیمت جهانی طلا
قیمت روز طلا و ارز
قیمت جهانی نفت
اخبار نرخ ارز
قیمت طلا
قیمت سکه
آب و هوا
بازار کار
افغانستان
تاجیکستان
استانها
ویدئو های ورزشی
طنز و کاریکاتور
بازار آتی سکه
سه شنبه، 1 مهر 1399 ساعت 08:202020-09-22اقتصادي

پیامک های مرموز از منطقه 22/ خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟


انتشار پیامک های مرموز و وسوسه برانگیز برای گروهی از شهروندان درباره خرید خانه در برج به بهایی ارزان تر از ارزان قیمت ترین مناطق پایتخت سوال برانگیز شده است.

- این پیامک ها مربوط به فروش واحدهای مسکونی واقع در برج های منطقه 22 است که حاوی پیشنهاد فروش مسکن به بهای مترمربعی زیر 10 میلیون تومان است.

اما پشت پرده این پیامک ها نکاتی وجود دارد که اغلب متقاضیان مسکن از آن بی اطلاع هستند.

شروع انتشار پیامک های بازاریابی برای واحدهای مسکونی منطقه 22 از سال 92 همزمان با دوره اسبق رونق در بازار معاملات مسکن بود.

در آن مقطع زمانی سر و شکل منطقه 22 مشابه امروز نبود به این معنا که نه تعداد برج های آماده فروش مانند امروز بود و نه تعداد آپارتمان های در حال ساخت در حدی که امروز در این منطقه وجود دارد، مشاهده می شد.

در آن مقطع زمانی، بیش از پنج سال از زمانی که منطقه 22 حالت شهری پیدا کرده و حداقل جمعیت در ساختمان های بهره برداری شده آن ساکن شده بود، می گذشت، اما هنوز در بازار مسکن وزن، سهم و جایگاه حداقلی به لحاظ حجم معاملات و جلب توجه خریداران مسکن را پیدا نکرده بود.

از سال 93 که بازار مسکن وارد یک دوره رکود تمام عیار شد، ثبات قیمت مسکن موجب شد خریداران مسکن فرصت کافی برای بررسی گزینه های موجود در این منطقه را نیز پیدا کنند.

با این حال همچنان تا سال 96 دست بالا در معاملات مسکن منطقه 22 در اختیار خریداران بود؛ به این معنا که برخی حتی به مدت دو سال در فاصله سال های 94 تا 96 در انتظار خریدار موثر برای واحد مسکونی خود در این منطقه بودند و با وجود انعطاف قیمتی که نشان می دادند، خبری از خریدار قطعی نبود.

اما با شروع دوره رونق معاملات مسکن در سال 97 و از نیمه دوم آن سال، اوضاع بازار مسکن منطقه 22 چرخش اساسی پیدا کرد و دست برتر در معاملات از خریداران به فروشندگان منتقل شد.

علت هم مشخص بود؛ جهش قیمت مسکن در سال 97 زمینه ساز این تغییر شکل اساسی در بازار مسکن شده بود.

به دنبال تغییرات شدید قیمتی و با مشهود شدن افت قدرت خرید متقاضیان مسکن در بازار، مناطق مصرفی همچون 2 و 5 در غرب تهران و حتی بخشی از منطقه مصرفی شرق پایتخت یعنی منطقه چهار از دسترس خریداران مصرفی مسکن خارج و توجه آنها از مناطق متوسط رو به بالای مذکور به یک منطقه متوسط دیگر واقع در منتهی الیه غربی تهران یعنی منطقه 22 جلب شد.

در نتیجه از سال 97 به بعد سرعت ورود متقاضیان مسکن به منطقه 22 افزایش قابل توجهی پیدا کرد.

منطقه 22 را می توان شهر برج های مسکونی در دل پایتخت توصیف کرد که اکنون بیش از 150 هزار واحد مسکونی در آن ساخته و مسکونی شده یا فعلا خالی است یا اینکه در حال ساخت است.

این منطقه چهار ویژگی شاخص دارد که اولین ویژگی آن همین است که از مجموعه برج های بلندمرتبه مسکونی تشکیل شده است.

ساخت و سازهای بلندمرتبه و انبوه در این منطقه عمدتا در نیمه اول دهه 90 کلید خورده و همچنان ادامه دارد.

ویژگی دوم منطقه 22 این است که زمین های واقع در آن عموما قطعه درشت بوده و تفکیک آنها به شکلی است که ساخت و ساز کمتر از یک برج 100 واحدی در آنها تقریبا میسر نیست یا صرفه اقتصادی ندارد.

ویژگی سوم مربوط به جنس مالکیت زمین های مذکور است.

عمده زمین های این منطقه در گذشته یا متعلق به دولت یا متعلق به شهرداری بوده که اکنون برای ساخت و ساز واگذار شده است.

البته بخشی از برج هایی که اکنون در این منطقه ساخته می شود، روی زمین هایی صورت می گیرد که مالکیت انتقال سند آنها به تعاونی های مسکن صورت نگرفته و این موضوعی است که بسیاری از خریداران مسکن ممکن است از آن بی اطلاع باشند.

طبعا در مورد این قبیل ساخت و سازها ابهاماتی به لحاظ مالکیت 100 درصدی آپارتمان های مذکور وجود دارد.

چهارمین ویژگی بازار مسکن منطقه 22 این است که بسیاری از برج های موجود در این منطقه متعلق به تعاونی های دولتی یا شبه دولتی است.

البته بخشی از تعاونی های بخش خصوصی نیز در این منطقه مشغول ساخت وساز شده اند اما بخش خصوصی فعال در این منطقه نیز از جنسی است که قدرتمند بوده و توان چانه زنی با دولت برای امتیاز گرفتن را داشته است.

به هر حال مجموعه این ویژگی ها سبب جهش سرعت ورود تقاضا به شهر برج های مسکونی در دل پایتخت شده است.

در سال 92 میانگین قیمت مسکن در معاملات منطقه 22 حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان بود که این رقم از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران (3 میلیون و 800 هزار تومان) 8 درصد ارزان تر و از میانگین قیمت معاملات در منطقه مصرفی همجوار خود یعنی منطقه پنج نیز 19 درصد ارزان تر بود.

اما اکنون هر دو فاصله قیمتی مذکور به شکل معناداری تغییر کرده است طوری که اکنون فاصله میانگین قیمت مسکن در منطقه 22 (22 میلیون تومان) حدود 4 درصد ارزان تر از میانگین قیمت در کل شهر تهران (حدود 23 میلیون تومان) بوده و فاصله با میانگین قیمت منطقه پنج نیز به 15 درصد تنزل یافته است.

به این ترتیب افزایش تقاضا در این منطقه توانسته سرعت رشد قیمت در شهر برج های پایتخت را از سرعت رشد قیمت در کل شهر تهران و در منطقه مصرفی همجوار فراتر ببرد.

همزمان با ورود حجم تقاضای خرید مسکن به منطقه 22، بازار فروش امتیاز آپارتمان در این منطقه نیز بسیار داغ شده و پیامک های بازاریابی برای این بازار نیز به شهروندان ارسال می شود.

مقصود از فروش امتیاز این است که آپارتمان هنوز آماده نیست و برج در حال ساخت بوده و متعلق به یک تعاونی مسکن است.

در واقع بازار امتیاز مسکن شکلی از پیش فروش آپارتمان مسکونی است.

اما پیامک هایی که برای بازاریابی امتیاز مسکن تعاونی در منطقه 22 ارسال می شود، اغلب حاوی محتوای وسوسه برانگیز اما مرموزی است که کم و کیف آن برای دریافت کنندگان پیامک آشکار نبوده و بدون ریسک نیست.

اولا در این پیامک ها اغلب اعلام نمی شود که برج در چه مرحله ای از ساخت است و حتی ممکن است پروژه فعلا روی خاک بوده و چهار، پنج سال با افتتاح فاصله داشته باشد.

متن و محتوای پیامک و فایل های مذکور طوری سازماندهی شده که انگار قرار است فرد به بهای مترمربعی 5 تا 8 میلیون تومان، مالک یک واحد مسکونی بیش از 100 مترمربعی شود.

اما این پیامک ها می تواند برای متقاضیان مسکن پرمخاطره باشد.

آنها چون شناختی از قیمت در منطقه 22 ندارند و در جریان قیمت های جهش یافته بیش از 15 تا 20 میلیون تومانی آپارتمان در سایر مناطق شهر تهران هستند، مجذوب این آگهی ها می شوند.

اما باید آگاه باشند که اولا این آگهی ها مربوط به فروش ملک نبوده و از جنس پیش فروش است و حتی ممکن است هنوز اسکلت ساختمان نیز در زمین شکل نگرفته باشد.

در مورد قیمت نیز در حال حاضر قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نوساز در این منطقه که در حال اخذ سند تفکیکی است، بر اساس فایل های موجود بین 27 تا 35 میلیون تومان است.

برج های سنددار نیز به بهای مترمربعی 30 تا 40 میلیون تومان معامله می شوند، قیمتی که برای خانه های ویلایی نوساز و کلیدنخورده در این منطقه نیز تا حدودی صدق می کند.

در عین حال برج های برند چند سال ساخت که اوایل دهه 90 بهره برداری شده اند نیز در منطقه 22 به قیمت مترمربعی 25 تا 30 میلیون تومان خرید و فروش می شوند.

بر این اساس به طور میانگین اکنون ارزش یک واحد مسکونی نوساز 100 مترمربعی در منطقه 22 بر اساس عمده فایل های موجود، حدود 3 میلیارد تومان بوده، اما قیمت پیش فروش یک پروژه سالم و همه چیز تمام در این منطقه اغلب مترمربعی 15 تا 20 میلیون تومان است.

مقصود از پروژه همه چیز تمام این است که سازنده یا تعاونی را بتوان به عنوان برند به رسمیت شناخت و سابقه خوش حسابی و تحویل به موقع واحدهای پروژه های قبلی آن وجود داشته باشد.

همچنین تعداد اعضای این تعاونی ها محدود و به طور کلی پروژه فاقد مشکل مالی است و زمین آنها حتما سند دارد.

در عین حال اگر تعاونی هایی تا این حد شسته و رفته نباشد اما پروژه در مجموع مشکلی نداشته باشد، قیمت هر مترمربع امتیاز آپارتمان مسکونی در آنها 10 میلیون تومان خواهد بود.

در مورد پروژه هایی که تعاونی مالک زمین سند نیست نیز این قیمت به 7 تا 8 میلیون تومان در هر مترمربع تنزل می کند.

اما ماجرای آگهی های پیامکی که در آنها ذکر می شود مشتری می تواند با پرداخت مترمربعی 3 تا 5 میلیون تومان صاحب خانه شود این است که در اعداد و ارقام اعلامی این فایل ها همه واقعیت ذکر نمی شود.

این عدد بخشی از قرارداد ساخت است که هر عضو تعاونی باید پرداخت آن را انجام دهد و در مراحل قبلی این پرداختی را انجام داده است.

اما در اغلب موارد تا یک برابر این رقم نیز باید اضافه پرداخت در ماه ها و سال های بعد صورت گیرد که ممکن است در جریان نقل و انتقال، پرداختی های آتی به روشنی برای خریدار تشریح نشود.

از طرفی در برخی قراردادهای تعاونی قید شده که قیمت تمام شده قابل تعدیل متناسب با نرخ تورم است و اگر قرار باشد یک برج در مدت سه یا پنج سال به مرحله تحویل برسد، با احتساب تورم میانگین 20 درصدی در هر سال ممکن است تا 100 درصد هزینه ساخت اعلامی اولیه، به پرداختی اعضای تعاونی افزوده شود.

از طرفی فارغ از پرداختی های تعاونی، فروشنده نیز امتیاز خود را به بهای مشخصی به فرد واگذار می کند که این رقم از مترمربعی یک تا حدود هفت یا هشت میلیون تومان به ازای هر مترمربع است و هر قدر پروژه به زمان افتتاح نزدیک تر شود، این رقم بالاتر خواهد بود.

در واقع قیمت های پایین تر این طیف مربوط به پروژه هایی است که اصطلاحا روی خاک است.

اما باید توجه داشت ممکن است در آگهی ها هزینه واگذاری امتیاز به خریدار جدید قید نشود و جزییات آن طی تماس با آگهی دهنده به اطلاع فرد برسد.


کلید واژه ها: منطقه 22 - منطقه - واحدهای مسکونی - پیامک - آپارتمان - زمانی - امروز - فروش - مسکونی - انتشار - مسکن - معاملات مسکن - بازار - مرموز - ارزان - بازاریابی - خرید خانه - خرید - متقاضیان - شهروندان - بی اطلاع - پشت پرده - معاملات - پیشنهاد - پایتخت - میلیون - مناطق - تومان - بهایی - اطلاع

آخرین اخبار سرویس:
آذربایجان شرقی با 30 هزار راس گاومیش پایلوت برای پرورش و اصلاح نژاد

تجارت کالایی مازندران با 55 کشور جهان

کاهش نرخ رسمی 27 ارز امروز 8 آبان

نرخ ارز، ریشه اصلی بسیاری از معضلات اقتصادی کشور

انتظار از بازار سرمایه باید بلندمدت باشد

ماجرای کاهش ارزش سهام عدالت به زیر 10 میلیون تومان چیست؟

حل مشکلات سرمایه گذاری در زنجان شتاب می گیرد

ماسک استاندارد چه ویژگی هایی دارد؟

ماسک استاندارد چه ویژگی هایی دارد؟

معاملات ملک در لاک انتخاباتی

زاهدی: جهانگیری وعده هایش به مردم را فراموش کرده است/ دعا باید با تلاش و عزم مدیران همراه باشد

توزیع 293 تُن روغن خوراکی به نرخ دولتی

کاهش ارزش سهام عدالت به زیر 10میلیون

تامین 741 میلیون دلار ارز برای روغن خام در 7 ماهه سال 99

آب رسانی به 9 روستای استان زنجان از ابتدای سال جاری تاکنون

نسخه خاص ب ام و M4 با تیونینگ Kith

تعمیرات ماینر

بیش از 200 هزار تن برنج دپو شده در گمرک و بنادر در حال فاسد شدن هستند

روزانه 70 میلیون دلار در بازار متشکل ارزی عرضه شد

بازسازی ارزان خانه از صفر تا صد با بهترین روش ها

تصفیه خانه ششم آب تهران با حضور رییس جمهوری افتتاح شد

کاهش 18 درصدی تردد خودرو در در محورهای مواصلاتی آذربایجان شرقی

روزانه به طور متوسط 70 میلیون دلار در بازار متشکل ارزی عرضه شد

بسیج همه امکانات برای پیشگیری از شیوع آنفلوانزای حاد پرندگان در آذربایجان شرقی

ساخت دو پروژه ورزشی با صرف 12.5 میلیارد اعتبار در روستاهای همدان

مدیرکل فرودگاه های گیلان منصوب شد

تأمین و توزیع روغن خوراکی مورد نیاز در آذربایجان شرقی

عوامل افزایش کرونا در دوهفته اخیر

قیمت هرکیلوگرم مرغ گرم در بروجرد 21 هزار تومان تعیین شد

اعطای وام 500 میلیون ریالی قرض الحسنه به مشاغل خانگی/ اشتغال بیش از یک هزار و 700 نفر مددجو از ابتدای سال 99 تا کنون

جهانگیری وعده هایش به مردم را فراموش کرده است/ دعا باید با تلاش و عزم مدیران همراه باشد

اختصاص 14 میلیارد ریال اعتبار جهت احداث هنرستان 8 کلاسه«کهره»

نانوایی های سبزوار کمبود آرد ندارند

نظارت بر بازار آذربایجان شرقی با روش های هوشمند انجام شود

نرخ رسمی 27 ارز کاهش یافت/قیمت دلار ثابت ماند

روزانه حدود 70 میلیون دلار در بازار متشکل ارزی عرضه شد

مدیرکل فرودگاه های گیلان منصوب شد

ماجرای کاهش ارزش سهام عدالت به زیر 10 میلیون تومان چیست؟

عربستان| کسری 10 میلیارد دلاری بودجه در 3 ماهه سوم سال جاری

150 میلیارد ریال برای آسفالت راه های روستایی مهاباد هزینه شد

تلاش برای جابجایی منازل بافت فرسوده مسجدسلیمان

ارزش واقعی سهام عدالت 492 هزار تومانی،کمی بیشتر از 9 میلیون و 600 تومان!

نرخ رسمی 27 ارز کاهش یافت/قیمت دلار ثابت ماند

روزنامه های اقتصادی پنج شنبه 8 آبان

شاخص چند درصد اصلاح کرده است؟/ بررسی وضعیت غول های بورسی در ریزش اخیر

افزایش کیفیت آب تهران با انتقال آب از سد امیرکبیر

انتقاد از جهانگیری بابت ارجاع مشکلات به «دعا»

اثرات بلوغ زودرس یا دیررس در نوجوانان

میزان بارش در سه ماهه منتهی به دی ناچیز است

بورس بازان این فرصت ها را از دست دادند

قیمت ارز دولتی 8 آبان 99/ نرخ 47 ارز عمده اعلام شد

بورس بازان این فرصت ها را از دست دادند

چند خبر داغ بورسی

پیش بینی یک کارشناس بازار از کف شاخص بورس

سقوط شاخص کل بورس تهران مشکوک است/ انتخاب بایدن، دلار را کاهشی و بورس را افزایشی خواهد کرد

انتقاد از سهل انگاری سازمان بورس

میزان بارش در سه ماهه منتهی به دی ناچیز است

بورس دوباره مقصد سرمایه های سرگردان می شود

بیان مشکلات بورس از زبان یک مسئول

دلار تا پایان سال چه نرخی خواهد داشت؟

آغاز عملیات پروژه بازپیرایی ضلع جنوبی و بهسازی مسیر پیاده بولوار ملک اباد

واکنش گمرک به رسوب کالاهای اساسی در بنادر

هند با 50 هزار ابتلا رکورد دار امروز در کرونا

روزانه حدود 70 میلیون دلار در بازار متشکل ارزی عرضه شد

انتقاد از جهانگیری بابت ارجاع مشکلات به «دعا»

محکومیت 12 میلیاردریالی قاچاقچیان پارچه در یاسوج

سقوط آزاد سهام وال استریت از ترس کرونا

پیش بینی یک کارشناس: قطعا بورس صعودی می شود

ماجرای کاهش ارزش سهام عدالت به زیر 10 میلیون تومان چیست؟

روزانه 70 میلیون دلار در بازار متشکل ارزی عرضه شد

83 درصد مطالبات چایکاران پرداخت شد

صعود جهانی دلار/سقوط قیمت نفت

مربی هندبال: نسبت به سال گذشته قراردادها افزایش داشت اما قابل توجه نیست

پرداخت حقوق ماهانه 2.5 میلیونی به تیراندازان

افزایش 10 برابری قیمت لوازم خانگی؛ به جز پکیج و آبگرمکن همه چیز در بازار موجود است

هلهله کرونا در اجتماع قربانیان خود

ماسک استاندارد را بشناسیم

19 خانه ورزش روستایی تا پایان امسال در قزوین راه اندازی می شود

قیمت جهانی طلا پایین رفت؛ دلار دور گرفت

قاچاقچیان پارچه در دام پلیس و تعزیرات

افزایش کیفیت آب تهران با انتقال آب از سد امیرکبیر

اشتغالزایی 330 نفر از بانوان سرپرست خانوار با اجرای طرح توانمندسازی

تمهیدات جدید سفارت ایتالیا برای رفع مشکلات دانشجویان

استقبال از طرح پیش فروش محصولات سایپا

آیین بهره برداری از طرح های وزارت نیرو با حضور رییس جمهور آغاز شد

19 خانه ورزش روستایی تا پایان امسال در قزوین راه اندازی می شود

نخستین توربین بادی در میل نادر نیمروز نصب شد

آغاز بهره برداری از طرح های بزرگ آب و برق در استان های تهران و هرمزگان

تأکید بر نظارت دقیق بر اجرای رژیم ماسک در پایتخت روسیه

آغاز آیین بهره برداری از طرح های ملی وزارت نیرو با حضور رییس جمهور

انشعاب گاز 2 جایگاه سوخت بروجرد قطع شد

چرا می گوییم از شیر، آب خوردیم

موارد مثبت کرونا رو به افزایش است

تخصیص 10 میلیارد تومان برای مبارزه با ملخ صحرایی در فاز نخست

عرضه های اولیه جدید بورس را بخریم یا نه؟

تولید 800 میلیون مترمکعب گاز در زمستان

جهش تولید از طریق جهش تکنولوژی در سایپا عملیاتی می شود

سهامداران «فملی» بخوانند

افزایش قیمت نفت و طلا در بازارهای جهانی

3 پروژه صنعت آب و برق با اعتبار 3340 میلیارد تومان امروز افتتاح می شود

پیامک های مرموز از منطقه 22/ خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟

پیامک های مرموز از منطقه 22/ خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟