موضوعات داغ: - نقل و انتقالات - شجاع خليل زاده - ليگ قهرمانان - پنجره نقل و انتقالاتي - باشگاه پرسپوليس - نقل و انتقالات استقلال - دانشگاه آزاد - انتقالات استقلال - رييس جمهور تاجيكستان - ليگ قهرمانان آسيا - لوكاس توريرا - مجيد خدايي - طرح هاي سالم سازي دريا - شبيه ترين سياره به زمين - كشت باغ - گلدان طبيعي - فرآورده خام دامي - محمدعلي جمالزاده - ده شهر - مورفولوژي - شهرداري ملاير - آپاچي - بازار ميوه و تره بار

مطالب مرتبط:
تاکید رییس شورای شهر مشهد بر پرهیز از رویکردهای برهم زننده وحدت/ صدور مجوز خرید 200 دستگاه اتوبوس دیزلی برای مشهد
چرا ایجاد شهر فرودگاهی در منطقه آزاد چابهار اهمیت دارد؟/ شهر فرودگاهی راهکاری برای جبران عقب ماندگی های چابهار
آزادسازی 220 هکتار زمین با احکام قضایی/ ثبت سند هزار و 754 هکتار از رودخانه ها به نام شرکت آب منطقه ای/ عزم جزم قوه قضاییه برای برخورد با زمین خواران
3 شهر ایران، اعضای جدید شهرهای یادگیرنده یونسکو
آتش سوزی هولناک در تنها جایگاه سوخت شهر صیدون (خوزستان) + فیلم
-208 5 + 1
یارانه ها
مسکن مهر
قیمت جهانی طلا
قیمت روز طلا و ارز
قیمت جهانی نفت
اخبار نرخ ارز
قیمت طلا
قیمت سکه
آب و هوا
بازار کار
افغانستان
تاجیکستان
استانها
ویدئو های ورزشی
طنز و کاریکاتور
بازار آتی سکه
سه شنبه، 1 مهر 1399 ساعت 08:202020-09-22اقتصادي

پیامک های مرموز از منطقه 22/ خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟


انتشار پیامک های مرموز و وسوسه برانگیز برای گروهی از شهروندان درباره خرید خانه در برج به بهایی ارزان تر از ارزان قیمت ترین مناطق پایتخت سوال برانگیز شده است.

- این پیامک ها مربوط به فروش واحدهای مسکونی واقع در برج های منطقه 22 است که حاوی پیشنهاد فروش مسکن به بهای مترمربعی زیر 10 میلیون تومان است.

اما پشت پرده این پیامک ها نکاتی وجود دارد که اغلب متقاضیان مسکن از آن بی اطلاع هستند.

شروع انتشار پیامک های بازاریابی برای واحدهای مسکونی منطقه 22 از سال 92 همزمان با دوره اسبق رونق در بازار معاملات مسکن بود.

در آن مقطع زمانی سر و شکل منطقه 22 مشابه امروز نبود به این معنا که نه تعداد برج های آماده فروش مانند امروز بود و نه تعداد آپارتمان های در حال ساخت در حدی که امروز در این منطقه وجود دارد، مشاهده می شد.

در آن مقطع زمانی، بیش از پنج سال از زمانی که منطقه 22 حالت شهری پیدا کرده و حداقل جمعیت در ساختمان های بهره برداری شده آن ساکن شده بود، می گذشت، اما هنوز در بازار مسکن وزن، سهم و جایگاه حداقلی به لحاظ حجم معاملات و جلب توجه خریداران مسکن را پیدا نکرده بود.

از سال 93 که بازار مسکن وارد یک دوره رکود تمام عیار شد، ثبات قیمت مسکن موجب شد خریداران مسکن فرصت کافی برای بررسی گزینه های موجود در این منطقه را نیز پیدا کنند.

با این حال همچنان تا سال 96 دست بالا در معاملات مسکن منطقه 22 در اختیار خریداران بود؛ به این معنا که برخی حتی به مدت دو سال در فاصله سال های 94 تا 96 در انتظار خریدار موثر برای واحد مسکونی خود در این منطقه بودند و با وجود انعطاف قیمتی که نشان می دادند، خبری از خریدار قطعی نبود.

اما با شروع دوره رونق معاملات مسکن در سال 97 و از نیمه دوم آن سال، اوضاع بازار مسکن منطقه 22 چرخش اساسی پیدا کرد و دست برتر در معاملات از خریداران به فروشندگان منتقل شد.

علت هم مشخص بود؛ جهش قیمت مسکن در سال 97 زمینه ساز این تغییر شکل اساسی در بازار مسکن شده بود.

به دنبال تغییرات شدید قیمتی و با مشهود شدن افت قدرت خرید متقاضیان مسکن در بازار، مناطق مصرفی همچون 2 و 5 در غرب تهران و حتی بخشی از منطقه مصرفی شرق پایتخت یعنی منطقه چهار از دسترس خریداران مصرفی مسکن خارج و توجه آنها از مناطق متوسط رو به بالای مذکور به یک منطقه متوسط دیگر واقع در منتهی الیه غربی تهران یعنی منطقه 22 جلب شد.

در نتیجه از سال 97 به بعد سرعت ورود متقاضیان مسکن به منطقه 22 افزایش قابل توجهی پیدا کرد.

منطقه 22 را می توان شهر برج های مسکونی در دل پایتخت توصیف کرد که اکنون بیش از 150 هزار واحد مسکونی در آن ساخته و مسکونی شده یا فعلا خالی است یا اینکه در حال ساخت است.

این منطقه چهار ویژگی شاخص دارد که اولین ویژگی آن همین است که از مجموعه برج های بلندمرتبه مسکونی تشکیل شده است.

ساخت و سازهای بلندمرتبه و انبوه در این منطقه عمدتا در نیمه اول دهه 90 کلید خورده و همچنان ادامه دارد.

ویژگی دوم منطقه 22 این است که زمین های واقع در آن عموما قطعه درشت بوده و تفکیک آنها به شکلی است که ساخت و ساز کمتر از یک برج 100 واحدی در آنها تقریبا میسر نیست یا صرفه اقتصادی ندارد.

ویژگی سوم مربوط به جنس مالکیت زمین های مذکور است.

عمده زمین های این منطقه در گذشته یا متعلق به دولت یا متعلق به شهرداری بوده که اکنون برای ساخت و ساز واگذار شده است.

البته بخشی از برج هایی که اکنون در این منطقه ساخته می شود، روی زمین هایی صورت می گیرد که مالکیت انتقال سند آنها به تعاونی های مسکن صورت نگرفته و این موضوعی است که بسیاری از خریداران مسکن ممکن است از آن بی اطلاع باشند.

طبعا در مورد این قبیل ساخت و سازها ابهاماتی به لحاظ مالکیت 100 درصدی آپارتمان های مذکور وجود دارد.

چهارمین ویژگی بازار مسکن منطقه 22 این است که بسیاری از برج های موجود در این منطقه متعلق به تعاونی های دولتی یا شبه دولتی است.

البته بخشی از تعاونی های بخش خصوصی نیز در این منطقه مشغول ساخت وساز شده اند اما بخش خصوصی فعال در این منطقه نیز از جنسی است که قدرتمند بوده و توان چانه زنی با دولت برای امتیاز گرفتن را داشته است.

به هر حال مجموعه این ویژگی ها سبب جهش سرعت ورود تقاضا به شهر برج های مسکونی در دل پایتخت شده است.

در سال 92 میانگین قیمت مسکن در معاملات منطقه 22 حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان بود که این رقم از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران (3 میلیون و 800 هزار تومان) 8 درصد ارزان تر و از میانگین قیمت معاملات در منطقه مصرفی همجوار خود یعنی منطقه پنج نیز 19 درصد ارزان تر بود.

اما اکنون هر دو فاصله قیمتی مذکور به شکل معناداری تغییر کرده است طوری که اکنون فاصله میانگین قیمت مسکن در منطقه 22 (22 میلیون تومان) حدود 4 درصد ارزان تر از میانگین قیمت در کل شهر تهران (حدود 23 میلیون تومان) بوده و فاصله با میانگین قیمت منطقه پنج نیز به 15 درصد تنزل یافته است.

به این ترتیب افزایش تقاضا در این منطقه توانسته سرعت رشد قیمت در شهر برج های پایتخت را از سرعت رشد قیمت در کل شهر تهران و در منطقه مصرفی همجوار فراتر ببرد.

همزمان با ورود حجم تقاضای خرید مسکن به منطقه 22، بازار فروش امتیاز آپارتمان در این منطقه نیز بسیار داغ شده و پیامک های بازاریابی برای این بازار نیز به شهروندان ارسال می شود.

مقصود از فروش امتیاز این است که آپارتمان هنوز آماده نیست و برج در حال ساخت بوده و متعلق به یک تعاونی مسکن است.

در واقع بازار امتیاز مسکن شکلی از پیش فروش آپارتمان مسکونی است.

اما پیامک هایی که برای بازاریابی امتیاز مسکن تعاونی در منطقه 22 ارسال می شود، اغلب حاوی محتوای وسوسه برانگیز اما مرموزی است که کم و کیف آن برای دریافت کنندگان پیامک آشکار نبوده و بدون ریسک نیست.

اولا در این پیامک ها اغلب اعلام نمی شود که برج در چه مرحله ای از ساخت است و حتی ممکن است پروژه فعلا روی خاک بوده و چهار، پنج سال با افتتاح فاصله داشته باشد.

متن و محتوای پیامک و فایل های مذکور طوری سازماندهی شده که انگار قرار است فرد به بهای مترمربعی 5 تا 8 میلیون تومان، مالک یک واحد مسکونی بیش از 100 مترمربعی شود.

اما این پیامک ها می تواند برای متقاضیان مسکن پرمخاطره باشد.

آنها چون شناختی از قیمت در منطقه 22 ندارند و در جریان قیمت های جهش یافته بیش از 15 تا 20 میلیون تومانی آپارتمان در سایر مناطق شهر تهران هستند، مجذوب این آگهی ها می شوند.

اما باید آگاه باشند که اولا این آگهی ها مربوط به فروش ملک نبوده و از جنس پیش فروش است و حتی ممکن است هنوز اسکلت ساختمان نیز در زمین شکل نگرفته باشد.

در مورد قیمت نیز در حال حاضر قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نوساز در این منطقه که در حال اخذ سند تفکیکی است، بر اساس فایل های موجود بین 27 تا 35 میلیون تومان است.

برج های سنددار نیز به بهای مترمربعی 30 تا 40 میلیون تومان معامله می شوند، قیمتی که برای خانه های ویلایی نوساز و کلیدنخورده در این منطقه نیز تا حدودی صدق می کند.

در عین حال برج های برند چند سال ساخت که اوایل دهه 90 بهره برداری شده اند نیز در منطقه 22 به قیمت مترمربعی 25 تا 30 میلیون تومان خرید و فروش می شوند.

بر این اساس به طور میانگین اکنون ارزش یک واحد مسکونی نوساز 100 مترمربعی در منطقه 22 بر اساس عمده فایل های موجود، حدود 3 میلیارد تومان بوده، اما قیمت پیش فروش یک پروژه سالم و همه چیز تمام در این منطقه اغلب مترمربعی 15 تا 20 میلیون تومان است.

مقصود از پروژه همه چیز تمام این است که سازنده یا تعاونی را بتوان به عنوان برند به رسمیت شناخت و سابقه خوش حسابی و تحویل به موقع واحدهای پروژه های قبلی آن وجود داشته باشد.

همچنین تعداد اعضای این تعاونی ها محدود و به طور کلی پروژه فاقد مشکل مالی است و زمین آنها حتما سند دارد.

در عین حال اگر تعاونی هایی تا این حد شسته و رفته نباشد اما پروژه در مجموع مشکلی نداشته باشد، قیمت هر مترمربع امتیاز آپارتمان مسکونی در آنها 10 میلیون تومان خواهد بود.

در مورد پروژه هایی که تعاونی مالک زمین سند نیست نیز این قیمت به 7 تا 8 میلیون تومان در هر مترمربع تنزل می کند.

اما ماجرای آگهی های پیامکی که در آنها ذکر می شود مشتری می تواند با پرداخت مترمربعی 3 تا 5 میلیون تومان صاحب خانه شود این است که در اعداد و ارقام اعلامی این فایل ها همه واقعیت ذکر نمی شود.

این عدد بخشی از قرارداد ساخت است که هر عضو تعاونی باید پرداخت آن را انجام دهد و در مراحل قبلی این پرداختی را انجام داده است.

اما در اغلب موارد تا یک برابر این رقم نیز باید اضافه پرداخت در ماه ها و سال های بعد صورت گیرد که ممکن است در جریان نقل و انتقال، پرداختی های آتی به روشنی برای خریدار تشریح نشود.

از طرفی در برخی قراردادهای تعاونی قید شده که قیمت تمام شده قابل تعدیل متناسب با نرخ تورم است و اگر قرار باشد یک برج در مدت سه یا پنج سال به مرحله تحویل برسد، با احتساب تورم میانگین 20 درصدی در هر سال ممکن است تا 100 درصد هزینه ساخت اعلامی اولیه، به پرداختی اعضای تعاونی افزوده شود.

از طرفی فارغ از پرداختی های تعاونی، فروشنده نیز امتیاز خود را به بهای مشخصی به فرد واگذار می کند که این رقم از مترمربعی یک تا حدود هفت یا هشت میلیون تومان به ازای هر مترمربع است و هر قدر پروژه به زمان افتتاح نزدیک تر شود، این رقم بالاتر خواهد بود.

در واقع قیمت های پایین تر این طیف مربوط به پروژه هایی است که اصطلاحا روی خاک است.

اما باید توجه داشت ممکن است در آگهی ها هزینه واگذاری امتیاز به خریدار جدید قید نشود و جزییات آن طی تماس با آگهی دهنده به اطلاع فرد برسد.


کلید واژه ها: منطقه 22 - منطقه - واحدهای مسکونی - پیامک - آپارتمان - زمانی - امروز - فروش - مسکونی - انتشار - مسکن - معاملات مسکن - بازار - مرموز - ارزان - بازاریابی - خرید خانه - خرید - متقاضیان - شهروندان - بی اطلاع - پشت پرده - معاملات - پیشنهاد - پایتخت - میلیون - مناطق - تومان - بهایی - اطلاع

آخرین اخبار سرویس:
تکمیل دو خطه ریلی تهران – قزوین – زنجان تا بهار 1400/سیاست شهرسازی ما ریل پایه است

خبر مهم برای جاماندگان ثبت نام مسکن ملی

دلایل گران شدن گوشت قرمز

پادشاهی سامسونگ در سه ماهه سوم 2020

ریزش قابل توجه قیمت خودرو

پیش بینی نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا به کمک شاخص بورس

مبلغ و تضمین های وام کرونا ویژه گردشگری اعلام شد

سرخط فارس| مدرک داران بیکار

خبر مهم درباره قیمت خودرو های موعد تحویل مهرماه سایپا

صف توزیع روغن نباتی با ارائه کارت ملی!/عکس

قیمت سکه و طلا امروز جمعه 9 آبان 99

مشکل برنج های رسوبی، ترخیص درصدی کالا خارج از روال است

فرصت ثبت نام مسکن ملی برای دومین بار وجود دارد؟

اوپک باید برای افزایش تولید نفت ایران آماده شود

پرداخت تسهیلات اشتغال به مدد جویان کمیته امداد در آذربایجان شرقی

جزییات وام کرونای گردشگری اعلام شد/ از 20 تا 900 میلیون تومان

سه هزار و 700 تن روغن خوراکی در مازندران آماده توزیع شد

نوه پژو 206؛ یک خودروی جذاب و خوش چهره/عکس

معاون وزیر راه: افراد جدید جایگزین متقاضیان بدحساب مسکن ملی می شوند

گود برج میلاد چه زمانی ایمن سازی می شود؟

معاون وزیر راه: افراد جدید جایگزین متقاضیان بدحساب مسکن ملی می شوند

برداشت چای قرمز از مزارع شهرستان کارون - اهواز

افراد جدید جایگزین متقاضیان بدحساب مسکن ملی می شوند

بیمارستان ابرکوه اکسیژن ساز ندارد

تقاضای بالا برای واکسن کرونای روسیه/ آزمایش بالینی متوقف شد

نیاز های عمومی مردم، کلافی سر در گم

تکمیل 2 خطه شدن ریل تهران-قزوین-زنجان تا بهار آینده

پیشرفت 80 درصدی پروژه راه آهن تهران – زنجان

ابتلای بیش از 18 هزار نفر دیگر به ویروس کرونا در روسیه

کاشت 25 میلیون اصله درخت در جشن بی طرفی ترکمنستان

کیا موهاوی | غول دوست داشتنی بازار خودرو ایران

تعادل در قیمت سهام با حذف دامنه نوسان در معاملات بورس

خبر مهم برای جاماندگان ثبت نام مسکن ملی

دولت برای بهبود معشیت مردم کارگروه هایی را تشکیل دهد

استفاده از خطای پرینتر سه بعدی در تولید منسوجات های تک

کدام کشورها بیشترین نرخ تورم را دارند؟ + اینفوگرافیک 

تخلف دولت در تامین منابع افزایش حقوق بازنشستگان+ جزییات

پیش بینی صرافان از مسیر حرکت دلار در هفته آینده

افزایش چند برابری بستری هایی کرونایی در زنجان

برداشت برنج از 30 هزار هکتار شالیزار شوشتر آغاز شد

توزیع گسترده روغن نباتی در بازار

تعادل در قیمت سهام با حذف دامنه نوسان در معاملات بورس

آیا بورس دوباره مقصد سرمایه های سرگردان می شود؟

لزوم شناسایی سرمایه گذاران استانی + فیلم

کدام کشورها بیشترین نرخ تورم را دارند؟ + اینفوگرافیک 

نزولی شدن قیمت جهانی، نرخ ارز و تقاضای سفته بازها؛ دلیل ارزان شدن سکه و طلا

معاون شهرداری زاهدان از ساماندهی نخاله های رها شده در سطح شهر خبر داد

10 تن مواد غذایی میان مددجویان هلال احمر شمیرانات توزیع شد

شمارش معکوس برای صعود دوباره بازار سهام

قیمت هر کیلو گوشت گوسفندی در بازار

عرضه 100 درصدی محصولات فولادی در بورس قانونمند شد

برداشت برنج از 30 هزار شالیزار شوشتر آغاز شد

رشد 10 درصدی تولید آند، 7 درصدی کاتد و 5 درصدی کنسانتره در شرکت ملی مس ایران

برداشت برنج از 30 هزار شالیزار شوشتر آغاز شد

ثبت 15 وقف جدید در گیلان/ 5 میلیاردی از محل موقوفات دریافت شد

بازار فروش اعضای بدن؛ کلیه 150، کبد 200میلیون!

پشت پرده کمبود ناگهانی انسولین های آنالوگ چیست؟

ثبت نام 1200 متقاضی مسکن ملی در شهرستان «دلفان» تأیید شد

گود برج میلاد چه زمانی ایمن سازی می شود؟

قیمت انواع سکه پارسیان کادویی امروز جمعه 9 آبان 99

خانواده شهید سلامت 20 میلیارد ریال به بیمارستان بیجار اهدا کردند

آزادراه های کشور تا پایان دولت بیش از 3 هزار کیلومتر افزایش می یابد

450 راهدار در کردستان برای طرح زمستانی آماده شدند

وصول 320 میلیاردی مطالبات شهرداری زاهدان در شش ماهه اول سال جاری

9 آبان ماه و آخرین خبرهای کرونایی استان ها

وصول 320 میلیاردی مطالبات شهرداری زاهدان در شش ماهه اول سال جاری

9 آبان ماه و آخرین خبرهای کرونایی استان ها

معطل ماندن 800 تن برنج در گمرک بوشهر

اجرای سامانه نوین آبیاری در بیش از 37 هزار هکتار مزرعه

فردا یارانه معیشتی آبان ماه واریز می شود

 بازار جهانی گوشی های هوشمند با رشد 32٪ در سومین فصل سال 2020 بهبود پیدا کرد  

توجیه عجیب بانک مرکزی برای سانسور آمار

اثرگذاری محدودیت های کرونایی تا 2 هفته دیگر

بهره برداری از 28 واحد مسکن مددجویی در کوهرنگ + فیلم

استفاده از نظرات نخبگان در تدوین برنامه دوم مدیریت شهری

کشف انبارهای احتکار روغن موتور خودرو در همدان

برگزاری جلسه ای با تشکل های موتورسیکلت به منظور تامین نیاز بازار

مرکز شبانه روزی فوریت های صنایع و سرمایه گذاران یزد افتتاح شد

گلچین هفتگی از اقتصاد به روایت تصاویر 9 آبان 99

یارانه بیمه نانوایان قطع نشده است

قیمت هر کیلو شقه گوسفندی در مغازه 130 هزار تومان

خرید بی رویه مردم موجب کمبود روغن نباتی شد/مشکل طرف دوهفته آتی برطرف می شود

فیلم| ترافیک 700 کیلومتری اطراف پاریس پیش از اجرای قرنطینه دوم

تولید تخم ماهی قزل آلا/ تصاویر

معاون وزیر راه: افراد جدید جایگزین متقاضیان بدحساب مسکن ملی می شوند

نحوه اجرای مصوبه اخیر ستاد هماهنگی اقتصادی دولت درخصوص تهاتر کالا

چراغ سبز رزم حسینی برای شکست حصر خودرویی!/ تغییر قیمت لوازم خانگی در راه است

تامین 500 میلیون دلار برای واردات برنج

معاون وزیر راه: افراد جدید جایگزین متقاضیان بدحساب مسکن ملی می شوند

توجیه عجیب بانک مرکزی برای سانسور آمار+ جزییات

بازارگردانی؛ رکن صیانت از حقوق سهامداران

واکنش بانک مرکزی به ماجرای برنج های رسوبی در گمرک

اقدام سربازان گمنام امام زمان(عج) در کشف و برخورد با سوداگران حوزه آرد و نان

همسان سازی حقوق بازنشستگان فولاد از آبان

ایراد طرح برق امید در مراحل بعدی اصلاح می شود/20 درصد مشترکان پایتخت در جرگه پرمصرف ها

آیا واکسن تولید «مدرنا» مورد تأیید «اف دی ای» قرار می گیرد؟

پیش بینی قیمت دلار پس از پیروزی احتمالی بایدن در انتخابات

آمریکا محموله نفت ضبط شده صادراتی ایران به ونزوئلا را فروخت

بلایی که سقوط بورس ها سر ثروتمندان جهان آورد

قیمت هر کیلو شقه گوسفندی در مغازه 

پیامک های مرموز از منطقه 22/ خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟

پیامک های مرموز از منطقه 22/ خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟