مطالب مرتبط:
اختصاص 100 میلیارد تومان برای احداث مسکن محرومان ایلام
قیمت مسکن امروز اصفهان 5 اسفند (منطقه 8 شهری) + جدول
نگران انصراف متقاضیان مسکن ملی نیستیم/ کمک دستگاه های حمایتی به دهک های یک تا 3
تعطیلی حدود یک سوم دامداری ها در فارس
بانک ها در اعطای تسهیلات مسکن محرومان ضمانت را تسهیل کنند
-200 5 + 1
یارانه ها
مسکن مهر
قیمت جهانی طلا
قیمت روز طلا و ارز
قیمت جهانی نفت
اخبار نرخ ارز
قیمت طلا
قیمت سکه
آب و هوا
بازار کار
افغانستان
تاجیکستان
استانها
ویدئو های ورزشی
طنز و کاریکاتور
بازار آتی سکه
سه شنبه، 5 اسفند 1399 ساعت 10:202021-02-23اقتصادي

بازنده سوم حباب مسکن کیست؟


نسبت معنادار بین قیمت مسکن و اجاره بها که از دهه 70 تا همین پارسال همواره در بازار املاک پایتخت برقرار بود، در حال حاضر به یک نامعادله تبدیل شده است.

- خبرگزاری میزان - روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: نامعادله اجاره و قیمت در تهران به تشکیل بازار 5/ 2 درصدی برای موجران در ازای ورود به بازار اجاره داری و کسب سود از این بازار منجر شده است.

برآورد ها درخصوص میانگین سود سالانه موجران تهرانی از ورود به بازار اجاره و فرآیند اجاره داری مسکن نشان می دهد جدا از عایدی سرمایه ناشی از تورم مسکن که به صورت سالانه منجر به افزایش ارزش ملک آن ها می شود متوسط عایدی فرآیند اجاره داری برای آن ها در ازای عرضه واحد مسکونی خود به بازار اجاره، تنها به 5/ 2 درصد رسیده است.

این موضوع منجر به معرفی موجران به عنوان سومین بازنده حباب قیمتی مسکن در مقطع زمانی فعلی شده است.

تحت تاثیر جهش پی درپی قیمت مسکن هم اکنون نسبت اجاره بهای مسکن به قیمت واحد های مسکونی به طور متوسط به حدود یک دوم کف عایدی بازار اجاره کاهش یافته است و این موضوع منجر به تشکیل بازار 5/ 2 درصدی به لحاظ سطح متوسط عایدی سالانه بازار اجاره برای موجران شده است که در مقایسه با عایدی سایر بازار ها در سطحی بسیار ناچیز و غیرقابل مقایسه قرار گرفته است.

براساس اطلاعات و داده های رسمی درخصوص تحولات قیمت و اجاره مسکن، نسبت قیمت به اجاره بهای واحد های مسکونی در پاییز امسال به عدد 6/ 38 رسیده است.

این نسبت در شرایط منطقی و معقول بازار مسکن معمولا در بازه 15 تا 25 قرار دارد.

در واقع کف این نسبت عدد 15 و سقف آن عدد 25 است و در زمانی که جهش قیمت مسکن رخ می دهد این میزان در سقف قرار گرفته و از آن فراتر می رود.

همزمان با حجیم شدن حباب قیمتی مسکن، از اواخر سال گذشته تا ابتدای پاییز امسال، سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن از خط قرمز عبور کرد.

این در حالی است که با وجود عبور نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت P به R)، از خط قرمز، در پاییز امسال، این نسبت فراتر از خط قرمز حباب قیمتی نیز جهش پیدا کرد و با فاصله زیادی از خط قرمز قرار گرفت.

درحالی که سقف نسبت P به R در دوره های عادی بازار معاملات مسکن عدد 25 است، این نسبت در تابستان امسال به عدد 31 رسید و هم اکنون با جهش و افزایش فاصله از خط قرمز، از 38 عبور کرده و به عدد 6/ 38 رسیده است.

این موضوع از یک زاویه نشان دهنده حجم بسیار بالای حباب قیمتی مسکن در نتیجه چند مرحله جهش قیمت طی سه سال گذشته است.

بررسی نسبت قیمت به اجاره مسکن نشان می دهد کف عایدی بازار اجاره مسکن در شرایط معمول که نسبت قیمت به اجاره مسکن عدد 25 و نسبت اجاره به قیمت مسکن عدد یک بیست وپنجم است، معادل 4 درصد است.

این کف متعارف مربوط به دوره ای است که بازار مسکن با افزایش قیمت و جهش مواجه شده است.

در زمانی که بازار معاملات مسکن در شرایط جهش قیمتی قرار نداشته باشد و نسبت قیمت به اجاره مسکن عدد 15 باشد، نسبت اجاره بها به قیمت مسکن عدد یک پانزدهم است.

در چنین شرایطی عایدی بازار اجاره نیز در سقف متعارف یعنی به طور متوسط سالانه 7 درصد قرار می گیرد.

در واقع عایدی بازار اجاره در شرایط متعارف در بازه 4 تا 7 درصد قرار دارد.

اما هم اکنون که بازار معاملات مسکن با ابرجهش قیمتی و ابرحباب قیمتی مواجه شده است ضمن آنکه نسبت قیمت به اجاره مسکن از عدد 38 عبور کرده و به 6/ 38 رسیده است و با فاصله بسیار زیادی از خط قرمز واقع شده است، عایدی بازار اجاره برای موجران نیز به 5/ 2 درصد رسیده است.

این موضوع به این معناست که صرف نظر از عایدی حاصل از رشد قیمت ملک در بلندمدت که نصیب مالکان واحد های مسکونی از جمله موجران می شود درصورتی که این موجران واحد مسکونی خود را به بازار عرضه کنند در شرایط فعلی برای یک سال اجاره داری مسکن، تنها معادل 5/ 2 درصد سود می برند و این میزان سود بسیار پایین تر از کف عایدی بازار اجاره در شرایط عادی و متعارف است.

محاسبات نشان می دهد در شرایط عادی و معمولی زمانی که نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در کف متعارف واقع شده است موجران سود حداکثری یعنی سود سالانه 7 درصدی (به طور متوسط) دریافت می کنند.

در واقع در یک شرایط متعارف در بهترین حالت موجران به طور متوسط از فرآیند اجاره داری در سال 7 درصد سود کسب می کنند.

اما در زمانی که نسبت قیمت به اجاره مسکن در سقف قرار گرفته باشد این میزان به 4 درصد کاهش می یابد.

اما میانگین سود سالانه 5/ 2 درصدی که هم اکنون در نتیجه عبور حباب قیمت مسکن از خط قرمز، برای موجران محاسبه می شود ناشی از نامعادله نسبت قیمت و اجاره مسکن و ایجاد آن از ابتدای سال تاکنون بوده است.

این در حالی است که هم اکنون میانگین عایدی یا بازار 5/ 2 درصدی برای موجران در مقایسه با متوسط عایدی سالانه 50 درصدی سایر بازارها، بسیار ناچیز و غیرجذاب محسوب می شود.

این موضوع باعث شده است هم اکنون بازار اجاره برای موجران به بازاری غیرجذاب برای ورود و ماندن در آن تبدیل شود.

به این ترتیب موجران را می توان به عنوان سومین بازندگان حباب قیمتی مسکن در سال جاری معرفی کرد.

بازنده اول حباب قیمت مسکن، خریداران مسکن به خصوص خریداران مصرفی هستند که تحت تاثیر جهش مکرر قیمت مسکن و تداوم جهش برای دست کم دو و نیم سال متوالی، به اجبار و به دلیل تخریب و تضعیف قدرت خرید به حاشیه بازار رانده شدند و توان مالی خود برای خرید مسکن را از دست دادند.

بازندگان دوم حباب قیمت و جهش قیمت مسکن در دو سال و نیم گذشته، سازنده ها بودند.

به دنبال تداوم جهش قیمت مسکن، نه تنها هزینه خرید زمین و سایر هزینه های ساخت وساز برای سازنده ها افزایش یافت، بلکه سازنده ها از ناحیه تضعیف قدرت خرید متقاضیان مسکن و نبود متقاضی برای خرید آپارتمان های مسکونی نیز متضرر شدند.

همین موضوع موجب شد نه تنها هزینه های ساخت وساز افزایش یابد و تامین مالی ساخت برای سازنده ها دشوارتر از گذشته شود بلکه فروش واحد های آماده عرضه به منظور تامین منابع مورد نیاز برای شروع پروژه های جدید نیز به بن بست برسد.

از این رو سازنده ها نیز از ناحیه جهش قیمت مسکن و خروج تقاضای مصرفی از بازار متضرر شدند.

بررسی ها نشان می دهد به دنبال کاهش شدید عایدی اجاره داری در بازار مسکن، موجران هم گروه سوم بازندگان جهش قیمت مسکن هستند که هم اکنون متوسط سود سالانه آن ها از فرآیند اجاره داری منهای سود ناشی از تورم ملکی در بلندمدت، به کمتر از کف عایدی اجاره داری، یعنی عدد 5/ 2 رسیده است.

در چنین شرایطی، رویداد مطلوب آن است که ابرحباب قیمت مسکن تخلیه شود تا نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن به سطح متعارف رسیده یا دست کم به بازه متعارف نزدیک شود.

در واقع آنچه می تواند در شرایط فعلی ضامن افزایش عایدی بازار اجاره مسکن باشد، تخلیه ابرحباب قیمتی است چرا که تنها در دو صورت رابطه متعارف از دست رفته بین قیمت و اجاره مسکن می تواند به سطح متعارف برسد.

یک رویداد آن است که اجاره بهای مسکن به میزانی قابل توجه افزایش یابد که با توجه به پر بودن ظرفیت بازار اجاره برای رشد اجاره بها و حساسیت این بازار به لحاظ محدود بودن توان مالی مستاجران برای پرداخت اجاره بهای بیشتر، این رویداد در شرایط فعلی بسیار بعید است.

درست است که در پاییز امسال بعد از مدت ها سطح اجاره بها در شهر تهران نسبت به یک فصل قبل از آن یعنی تابستان حدود 3 درصد کاهش یافت، اما از آنجا که قرارداد های اجاره مسکن معمولا یکساله است، پاییز امسال اجاره بهای مسکن به طور متوسط در پایتخت در مقایسه با پاییز سال گذشته 41 درصد افزایش یافت.

در چنین شرایطی آنچه می تواند ضامن افزایش عایدی بازار اجاره برای موجران باشد تخلیه ابرحباب قیمت مسکن است.

چراکه ادامه شرایط فعلی، می تواند با کاهش جاذبه های اجاره داری برای موجران، منجر به خروج بخشی از آن ها از بازار و اثر منفی بر حجم عرضه مسکن استیجاری به بازار ملک شود.

این رویداد می تواند سطح اجاره بهای واحد های مسکونی را نیز تحت تاثیر قرار دهد و بنابراین فشار موجود از ناحیه اجاره بها بر مستاجران را افزایش دهد.

اما در صورتی که شرایط برای تخلیه ابرحباب بازار مسکن فراهم شود این رویداد دو اثر مثبت بر جای خواهد گذاشت.

اولین اثر این رویداد، به بهبود قدرت خرید متقاضیان مسکن به خصوص خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی برمی گردد و باعث بازگشت دست کم گروهی از بازندگان، به بازار ملک می شود.

ضمن اینکه این رویداد می تواند به جهت افزایش تقاضا برای خرید مسکن منجر به فروش واحد های آماده عرضه در بازار و ترغیب بخشی از سازنده ها برای بازگشت به بازار فعالیت های ساختمانی و عرضه جدید شود.

محصول دوم این رویداد آن است که با قرار گرفتن ابرحباب قیمتی مسکن در مسیر تخلیه، نسبت P به R یا نسبت قیمت به اجاره مسکن کاهش می یابد و عایدی در بازار اجاره برای موجران به عنوان فعالان اقتصادی این بازار افزایش پیدا می کند.

در نتیجه نامعادله ایجاد شده در این زمینه نیز حل می شود و سود اجاره داری برای موجران در بازه قابل قبول قرار می گیرد.

بررسی ها و تحقیقات نیز نشان می دهد هم اکنون زمینه قبلی برای تخلیه ابرحباب قیمت مسکن وجود دارد و حتی در آذرماه امسال بعد از آنکه در ماه قبل - آبان 99 - تورم ماهانه مسکن صفر شد، تورم ماهانه منفی در بازار ملک تجربه شد.

در شرایط فعلی که به صوت مجدد انتظاراتی از بابت تعیین تکلیف مباحث غیراقتصادی و کاهش انتظارات تورمی ایجاد شده است و انتظار می رود در نتیجه این رویداد ها نرخ ارز نیز تحت تاثیر قرار گیرد و کاهش یابد، انتظار می رود بازار مسکن نیز در فاز تخلیه حباب قیمت قرار بگیرد.

در چنین شرایطی با کاهش نرخ ارز و انتظارات تورمی، از حجم تقاضای سرمایه ای برای خرید مسکن نیز کاسته می شود و با افزایش تعداد فروشنده در بازار مسکن، حباب قیمت نیز تخلیه شده و رابطه متعارف قیمت و اجاره بهای مسکن احیا می شود.


کلید واژه ها: اجاره - بازار اجاره - بازار - مسکن - روزنامه دنیای اقتصاد - قیمت مسکن - قیمت - مسکن و اجاره بها - اجاره بهای مسکن - سالانه - داری - فرآیند - دنیای اقتصاد - واحد مسکونی - بازار املاک - تهران - سود سالانه - حباب مسکن - تورم مسکن - حباب - درصد - خبرگزاری - ورود - میانگین - روزنامه - برآورد - برقرار - پایتخت - مسکونی - سرمایه

آخرین اخبار سرویس:
مظنه رهن و اجاره آپارتمان در تهرانسر

تورم فرانسه در آستانه صفر شدن

مروری بر عملکرد یک ماهه «خراسان»

منافع انحصارطلبان در برابر واردات نهاده های دامی از کشورهای همسایه

صعود دلار در بازارهای جهانی

عقب ماندگی صنایع تبدیلی در ایران مانع توسعه صنعت سبز بازیافت

کرونا و تحریم 15 درصد از صادرات کشور را کم کرد

افزایش تنش میان ایران و آمریکا /تبعات دستکاری دلار /طوفان کرونا در پیش است /پیشخوان

واکسن کرونا، قوی ترین محرک اقتصادی در 2021

دولت یک روز هم در پرداخت یارانه نقدی تأخیر نکرد

رشد کوتاه مدت برای بازار مسکن نمی بینم

بارکیلز: میانگین قیمت نفت در 2021 به بیش از 60 دلار می رسد

بزرگترین طرح تأمین خوراک پتروشیمی به زودی به بهره برداری رسمی می رسد

»یمانی« و بزرگترین تجارت جهانی

اجرای زودهنگام تعمیرات اساسی ایستگاه تزریق گاز کوپال

رشد کوتاه مدت برای بازار مسکن نمی بینم

پالایشگران چینی خرید نفت را کاهش می دهند

خودروهای میلیاردی بدون مشتری/ معمای افزایش نرخ ارز/ رانت و فساد در پی توزیع قیر رایگان

رفع تحریم و راهبرد های اقتصادی

6 اصل بزرگی که ژاپنی ها به کودکانشان یاد می دهند تا عمر بیشتری داشته باشند

محمدجواد امینی عکس| روز پرکار وزیر صمت در استان قزوین

جزییات ثبت نام سایپا در طرح فروش فوق العاده عید تا عید اسفند 99/ ثبت نام پراید، کوییک، ساینا و تیبا

آغاز طرح پیش فروش محصولات ایران خودرو از فردا +جزییات

قیمت خودروهای ژاپنی در پایتخت +جدول

چین تا قبل از2030 بزرگ ترین اقتصاد جهان می شود

آزادسازی 284 هکتار از اراضی مازندران

لوایح FATF تصویب خواهند شد؟

زمان واریز یارانه معیشتی اسفندماه

انتقاد وزیر صمت از محدودیت های ایجاد شده برای تولید

درآمد ماهیانه «دامین» افزایش یافت

کاهش 50 درصدی فروش مبلمان در کشور

«همایون» و سندروم صدای بی قرار

تسریع در پرداخت تسهیلات حوادث کشاورزی و مسکن روستایی

احداث منازل زلزله زدگان سمیرم تا تیر سال آینده

شرط بخشش جرایم مازاد راهنمایی و رانندگی سال 99

کاهش شدید رشد اقتصادی سوییس

گره گشایی از هنر قدیمی بافندگی فرش+فیلم

افزایش قابل توجه تورم در کشورهای اروپایی

کاهش شدید رشد اقتصادی سوییس

از مشکل نسخه الکترونیکی بیماران در داروخانه ها تا افزایش قیمت مرغ در بازار

پوشیدن دو ماسک به کنترل شیوع کووید-19 کمک می کند

توقف زمان در اسفند 98

تولید چادر مشکی نیازمند حمایت است+فیلم

حل مشکلات سیستان و بلوچستان نیازمند نسخه ای جداگانه است

طراحی اولین پلت فرم خودرو توسط قطعه سازان/تولید خودروی سدان تا سال 1401

ادامه روزهای بد ارزهای دیجیتالی

همه مرزهای ایران برای صادرات باز است/کاهش روند نزولی صادرات

اتمام هرس زمستانه 35 هزار اصله درخت

پیش بینی خیز مجدد کرونا در نوروز/زمان پایان واکسیناسیون ایرانی ها

جریمه کرونایی سه هزار خودرو در خوزستان

طرح پیش فروش ایران خودرو؛ تحویل زمستان 1400

طرح عید تا عید سایپا؛ پیش فروش و فروش فوری

کاهش صید ماهی و افزایش قیمت این غذای مهم

صادرات زنجان فراتر از پیش بینی ها/ 238 میلیون دلار صادرات از زنجان

رونق فروش رایانه شخصی در سایه کرونا

ویدئو / قم، قطب ماسک

آدرس بهترین گل فروشی های تهران

پیش بینی خیز مجدد ویروس در نوروز/زمان پایان واکسیناسیون ایرانی ها

قیمت آپارتمان تا 100 متر در مناطق مختلف تهران+جدول

شرکت نیرومحرکه باعث رونق قطعه سازان شده است

تشریح جزییات لایحه بودجه 1400/ وضعیت درآمدی دولت در حوزه نفت را به میزان 199 هزار میلیارد تومان مشخص کردیم

میانگین قیمت نفت امسال بالاتر می رود

تامین مواد اولیه و گردش ارز دغدغه اصلی تولیدکنندگان است

هیوندای میسترا 2021؛ سدان ویژه بازار چین با طراحی جدید(+فیلم و عکس)

همه چیز درباره معمای رمزارز|فاجعه «بیت کوین» در راه است/اعلام خطر به مسئولان برای اقدام عاجل؛ نگذاریم هم مردم ضرر کنند، هم حاکمیت

قیمت سکه 10 اسفند 99 | قیمت روز سکه 99/12/10 | قیمت سکه امروز یکشنبه 10 اسفند 99

قیمت دلار 10 اسفند 99 | قیمت روز دلار 99/12/10 | نرخ ارز امروز یکشنبه 10 اسفند 99

قیمت خودرو سایپا 10 اسفند 99 | قیمت پراید امروز یکشنبه 99/12/10 | قیمت محصولات سایپا

قیمت گوشی سامسونگ 10 اسفند 99 | قیمت گوشی های سامسونگ امروز یکشنبه 99/12/10

قیمت خودرو ایران خودرو 10 اسفند 99 | قیمت محصولات ایران خودرو امروز یکشنبه 99/12/10

تشدید نظارت بر قیمت بازار شب عید از اواخر هفته جاری| چه اقلامی مورد نظارت بازرسان تعزیرات خواهد بود

قیمت طلا 10 اسفند 99 | قیمت روز طلا 99/12/10 | قیمت طلا امروز یکشنبه 10 اسفند 99

مبارزه با رانت، سخت ترین سیاست وزارت صمت است

تعیین سود 1300 ریالی هر سهم «وسپه»

ثبت نام رانندگان جامانده از پرداخت تسهیلات کرونایی

قیمت گوشی هواوی 10 اسفند 99 | قیمت گوشی های هواوی امروز یکشنبه 99/12/10

راهکار ارتقاء شفافیت اطلاعات در عرصه ی اقتصاد ایران چیست؟

بهره برداری از یک واحد تولیدی در بویین زهرا با حضور وزیر صنعت

میزان حضور قطعه سازان خودرو در استان قزوین چشمگیر است/ تبدیل استان به قطب قطعه سازی خودرو

مشاهده موج جهش تولید در بسیاری از شهرک های صنعتی کشور / مجلس منتظر دولت نمی ماند

سایپا در دوران تحریم پیشرفت کرد

پیش فروش 7 محصول ایران خودرو از امروز + پیش پرداخت

ورود بیش از 100 هزار تن روغن خوراکی خام به بندر امام

ادامه رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران

درب اتوماتیک شرکت درتیس

بازگشت 1200 واحد صنعتی در کشور به چرخه تولید

چرا موسسه حسابداری ایلیا حساب

وعده های پوشالی و انتظار ناتمام برای خانه دار شدن + فیلم

انعقاد تفاهمنامه احیای مسئولیت های اجتماعی واحدهای تولیدی قزوین

انهدام شبکه قاچاق سوخت در کهریزک

چوب حراج به سهام عدالت

مبارزه با رانت، سخت ترین سیاست وزارت صمت است

معافیت شناور های صیادی و باری خوزستان از پرداخت حق بیمه کارفرما

کارگزاری حق فروش سهام مشتریان برای پس گرفتن اعتبارات را دارد؟

بهترین وقف این است که در کشور شغل ایجاد کنیم/ اختصاص 500 میلیارد تومان به واحدهای تولیدی استان قزوین

آخرین قیمت انواع تجهیزات رایانه ای/ امروز 9 اسفند

تأکید استاندار بر رفع کمبود 122 هزار مترمربعی خدمات روبنایی و زیربنایی شهرک شهید رجایی مشهد

طرح پیش فروش محصولات ایران خودرو از فردا آغاز می شود

اطلس پسا کرونا تدوین می شود/ پایان مسکن مهر در دولت دوازدهم

میزان صدقات مردم خوزستان در سال 99 اعلام شد

بازنده سوم حباب مسکن کیست؟

بازنده سوم حباب مسکن کیست؟