مطالب مرتبط:
ماجرای پیامک های مرموز از شهر برج های منطقه 22 تهران چیست؟
پیامک های مرموز از منطقه 22/ خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟
خرید «امتیاز» در شهر برج ها به آپارتمان ختم می شود؟/ پیامک های مرموز از منطقه 22
استخدام سرپرست منطقه ای فروش در گروه مبلمان یاتاش در تهران
پشت پرده پیامک های مرموز از منطقه 22
-113 5 + 1
یارانه ها
مسکن مهر
قیمت جهانی طلا
قیمت روز طلا و ارز
قیمت جهانی نفت
اخبار نرخ ارز
قیمت طلا
قیمت سکه
آب و هوا
بازار کار
افغانستان
تاجیکستان
استانها
ویدئو های ورزشی
طنز و کاریکاتور
بازار آتی سکه
سه شنبه، 1 مهر 1399 ساعت 11:252020-09-22اقتصادي

ماجرای پیامک های مرموز فروش برج های منطقه 22 تهران چیست؟


این آگهی ها مربوط به فروش ملک نبوده و از جنس پیش فروش است و حتی ممکن است هنوز اسکلت ساختمان نیز در زمین شکل نگرفته باشد.

- دنیای اقتصاد نوشت: انتشار پیامک‌های مرموز و وسوسه‌برانگیز برای گروهی از شهروندان درباره خرید خانه در برج به بهایی ارزان‌تر از ارزان‌قیمت‌ترین مناطق پایتخت سوال‌برانگیز شده است.

این پیامک‌ها مربوط به فروش واحدهای مسکونی واقع در برج‌های منطقه 22 است که حاوی پیشنهاد فروش مسکن به بهای مترمربعی زیر 10 میلیون تومان است.

اما پشت پرده این پیامک‌ها نکاتی وجود دارد که اغلب متقاضیان مسکن از آن بی اطلاع هستند.

شروع انتشار پیامک‌های بازاریابی برای واحدهای مسکونی منطقه 22 از سال 92 همزمان با دوره اسبق رونق در بازار معاملات مسکن بود.

در آن مقطع زمانی سر و شکل منطقه 22 مشابه امروز نبود به این معنا که نه تعداد برج‌های آماده فروش مانند امروز بود و نه تعداد آپارتمان‌های در حال ساخت در حدی که امروز در این منطقه وجود دارد، مشاهده می‌شد.

در آن مقطع زمانی، بیش از پنج سال از زمانی که منطقه 22 حالت شهری پیدا کرده و حداقل جمعیت در ساختمان‌های بهره‌برداری شده آن ساکن شده بود، می‌گذشت، اما هنوز در بازار مسکن وزن، سهم و جایگاه حداقلی به لحاظ حجم معاملات و جلب توجه خریداران مسکن را پیدا نکرده بود.

از سال 93 که بازار مسکن وارد یک دوره رکود تمام عیار شد، ثبات قیمت مسکن موجب شد خریداران مسکن فرصت کافی برای بررسی گزینه‌های موجود در این منطقه را نیز پیدا کنند.

با این حال همچنان تا سال 96 دست بالا در معاملات مسکن منطقه 22 در اختیار خریداران بود؛ به این معنا که برخی حتی به مدت دو سال در فاصله سال‌های 94 تا 96 در انتظار خریدار موثر برای واحد مسکونی خود در این منطقه بودند و با وجود انعطاف قیمتی که نشان می‌دادند، خبری از خریدار قطعی نبود.

اما با شروع دوره رونق معاملات مسکن در سال 97 و از نیمه دوم آن سال، اوضاع بازار مسکن منطقه 22 چرخش اساسی پیدا کرد و دست برتر در معاملات از خریداران به فروشندگان منتقل شد.

علت هم مشخص بود؛ جهش قیمت مسکن در سال 97 زمینه‌ساز این تغییر شکل اساسی در بازار مسکن شده بود.

به دنبال تغییرات شدید قیمتی و با مشهود شدن افت قدرت خرید متقاضیان مسکن در بازار، مناطق مصرفی همچون 2 و 5 در غرب تهران و حتی بخشی از منطقه مصرفی شرق پایتخت یعنی منطقه چهار از دسترس خریداران مصرفی مسکن خارج و توجه آنها از مناطق متوسط رو به بالای مذکور به یک منطقه متوسط دیگر واقع در منتهی الیه غربی تهران یعنی منطقه 22 جلب شد.

در نتیجه از سال 97 به بعد سرعت ورود متقاضیان مسکن به منطقه 22 افزایش قابل توجهی پیدا کرد.

منطقه 22 را می‌توان شهر برج‌های مسکونی در دل پایتخت توصیف کرد که اکنون بیش از 150 هزار واحد مسکونی در آن ساخته و مسکونی شده یا فعلا خالی است یا اینکه در حال ساخت است.

این منطقه چهار ویژگی شاخص دارد که اولین ویژگی آن همین است که از مجموعه برج‌های بلندمرتبه مسکونی تشکیل شده است.

ساخت و سازهای بلندمرتبه و انبوه در این منطقه عمدتا در نیمه اول دهه 90 کلید خورده و همچنان ادامه دارد.

ویژگی دوم منطقه 22 این است که زمین‌های واقع در آن عموما «قطعه درشت» بوده و تفکیک آنها به شکلی است که ساخت و ساز کمتر از یک برج 100 واحدی در آنها تقریبا میسر نیست یا صرفه اقتصادی ندارد.

ویژگی سوم مربوط به جنس مالکیت زمین‌های مذکور است.

عمده زمین‌های این منطقه در گذشته یا متعلق به دولت یا متعلق به شهرداری بوده که اکنون برای ساخت و ساز واگذار شده است.

البته بخشی از برج‌هایی که اکنون در این منطقه ساخته می‌شود، روی زمین‌هایی صورت می‌گیرد که مالکیت انتقال سند آنها به تعاونی‌های مسکن صورت نگرفته و این موضوعی است که بسیاری از خریداران مسکن ممکن است از آن بی اطلاع باشند.

طبعا در مورد این قبیل ساخت و سازها ابهاماتی به لحاظ مالکیت 100 درصدی آپارتمان‌های مذکور وجود دارد.

چهارمین ویژگی بازار مسکن منطقه 22 این است که بسیاری از برج‌های موجود در این منطقه متعلق به تعاونی‌های دولتی یا شبه‌دولتی است.

البته بخشی از تعاونی‌های بخش خصوصی نیز در این منطقه مشغول ساخت‌وساز شده‌اند اما بخش خصوصی فعال در این منطقه نیز از جنسی است که قدرتمند بوده و توان چانه‌زنی با دولت برای امتیاز گرفتن را داشته است.

به هر حال مجموعه این ویژگی‌ها سبب جهش سرعت ورود تقاضا به شهر برج‌های مسکونی در دل پایتخت شده است.

در سال 92 میانگین قیمت مسکن در معاملات منطقه 22 حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان بود که این رقم از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران (3 میلیون و 800 هزار تومان) 8 درصد ارزان‌تر و از میانگین قیمت معاملات در منطقه مصرفی همجوار خود یعنی منطقه پنج نیز 19 درصد ارزان‌تر بود.

اما اکنون هر دو فاصله قیمتی مذکور به شکل معناداری تغییر کرده است طوری که اکنون فاصله میانگین قیمت مسکن در منطقه 22 (22 میلیون تومان) حدود 4 درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت در کل شهر تهران (حدود 23 میلیون تومان) بوده و فاصله با میانگین قیمت منطقه پنج نیز به 15 درصد تنزل یافته است.

به این ترتیب افزایش تقاضا در این منطقه توانسته سرعت رشد قیمت در شهر برج‌های پایتخت را از سرعت رشد قیمت در کل شهر تهران و در منطقه مصرفی همجوار فراتر ببرد.

همزمان با ورود حجم تقاضای خرید مسکن به منطقه 22، بازار فروش امتیاز آپارتمان در این منطقه نیز بسیار داغ شده و پیامک‌های بازاریابی برای این بازار نیز به شهروندان ارسال می‌شود.

مقصود از فروش امتیاز این است که آپارتمان هنوز آماده نیست و برج در حال ساخت بوده و متعلق به یک تعاونی مسکن است.

در واقع بازار امتیاز مسکن شکلی از پیش‌فروش آپارتمان مسکونی است.

اما پیامک‌هایی که برای بازاریابی امتیاز مسکن تعاونی در منطقه 22 ارسال می‌شود، اغلب حاوی محتوای وسوسه‌برانگیز اما مرموزی است که کم و کیف آن برای دریافت‌کنندگان پیامک آشکار نبوده و بدون ریسک نیست.

اولا در این پیامک‌ها اغلب اعلام نمی‌شود که برج در چه مرحله‌ای از ساخت است و حتی ممکن است پروژه فعلا روی خاک بوده و چهار، پنج سال با افتتاح فاصله داشته باشد.

متن و محتوای پیامک و فایل‌های مذکور طوری سازماندهی شده که انگار قرار است فرد به بهای مترمربعی 5 تا 8 میلیون تومان، مالک یک واحد مسکونی بیش از 100 مترمربعی شود.

اما این پیامک‌ها می‌تواند برای متقاضیان مسکن پرمخاطره باشد.

آنها چون شناختی از قیمت در منطقه 22 ندارند و در جریان قیمت‌های جهش‌یافته بیش از 15 تا 20 میلیون تومانی آپارتمان در سایر مناطق شهر تهران هستند، مجذوب این آگهی‌ها می‌شوند.

اما باید آگاه باشند که اولا این آگهی‌ها مربوط به فروش ملک نبوده و از جنس پیش‌فروش است و حتی ممکن است هنوز اسکلت ساختمان نیز در زمین شکل نگرفته باشد.

در مورد قیمت نیز در حال حاضر قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نوساز در این منطقه که در حال اخذ سند تفکیکی است، بر اساس فایل‌های موجود بین 27 تا 35 میلیون تومان است.

برج‌های سنددار نیز به بهای مترمربعی 30 تا 40 میلیون تومان معامله می‌شوند، قیمتی که برای خانه‌های ویلایی نوساز و کلیدنخورده در این منطقه نیز تا حدودی صدق می‌کند.

در عین حال برج‌های برند چند سال ساخت که اوایل دهه 90 بهره‌برداری شده‌اند نیز در منطقه 22 به قیمت مترمربعی 25 تا 30 میلیون تومان خرید و فروش می‌شوند.

بر این اساس به‌طور میانگین اکنون ارزش یک واحد مسکونی نوساز 100 مترمربعی در منطقه 22 بر اساس عمده فایل‌های موجود، حدود 3‌میلیارد تومان بوده، اما قیمت پیش‌فروش یک پروژه سالم و همه‌چیز تمام در این منطقه اغلب مترمربعی 15 تا 20 میلیون تومان است.

مقصود از پروژه همه‌چیز تمام این است که سازنده یا تعاونی را بتوان به‌عنوان «برند» به رسمیت شناخت و سابقه خوش‌حسابی و تحویل به موقع واحدهای پروژه‌های قبلی آن وجود داشته باشد.

همچنین تعداد اعضای این تعاونی‌ها محدود و به‌طور کلی پروژه فاقد مشکل مالی است و زمین آنها حتما سند دارد.

در عین حال اگر تعاونی‌هایی تا این حد شسته و رفته نباشد اما پروژه در مجموع مشکلی نداشته باشد، قیمت هر مترمربع امتیاز آپارتمان مسکونی در آنها 10 میلیون تومان خواهد بود.

در مورد پروژه‌هایی که تعاونی مالک زمین سند نیست نیز این قیمت به 7 تا 8 میلیون تومان در هر مترمربع تنزل می‌کند.

اما ماجرای آگهی‌های پیامکی که در آنها ذکر می‌شود مشتری می‌تواند با پرداخت مترمربعی 3 تا 5 میلیون تومان صاحب‌خانه شود این است که در اعداد و ارقام اعلامی این فایل‌ها همه واقعیت ذکر نمی‌شود.

این عدد بخشی از قرارداد ساخت است که هر عضو تعاونی باید پرداخت آن را انجام دهد و در مراحل قبلی این پرداختی را انجام داده است.

اما در اغلب موارد تا یک برابر این رقم نیز باید اضافه پرداخت در ماه‌ها و سال‌های بعد صورت گیرد که ممکن است در جریان نقل و انتقال، پرداختی‌های آتی به روشنی برای خریدار تشریح نشود.

از طرفی در برخی قراردادهای تعاونی قید شده که قیمت تمام شده قابل تعدیل متناسب با نرخ تورم است و اگر قرار باشد یک برج در مدت سه یا پنج سال به مرحله تحویل برسد، با احتساب تورم میانگین 20 درصدی در هر سال ممکن است تا 100 درصد هزینه ساخت اعلامی اولیه، به پرداختی اعضای تعاونی افزوده شود.

از طرفی فارغ از پرداختی‌های تعاونی، فروشنده نیز امتیاز خود را به بهای مشخصی به فرد واگذار می‌کند که این رقم از مترمربعی یک تا حدود هفت یا هشت میلیون تومان به ازای هر مترمربع است و هر قدر پروژه به زمان افتتاح نزدیک‌تر شود، این رقم بالاتر خواهد بود.

در واقع قیمت‌های پایین‌تر این طیف مربوط به پروژه‌هایی است که اصطلاحا «روی خاک» است.

اما باید توجه داشت ممکن است در آگهی‌ها هزینه واگذاری امتیاز به خریدار جدید قید نشود و جزییات آن طی تماس با آگهی‌دهنده به اطلاع فرد برسد.


کلید واژه ها: واحدهای مسکونی - منطقه 22 - پیامک - فروش - منطقه - مسکونی - انتشار - مسکن - معاملات مسکن - دنیای اقتصاد - بازار - مرموز - امروز - مربوط - بازاریابی - خرید خانه - متقاضیان - شهروندان - بی اطلاع - پیش فروش - پشت پرده - معاملات - پیشنهاد - ساختمان - پایتخت - میلیون - اقتصاد - تهران - مناطق - تومان

آخرین اخبار سرویس:
آمریکا روز جمعه بالاترین آمار روزانه ابتلا به کرونا را ثبت کرد/83000 بیمار جدید

آژیرها برای چه کسی به صدا در می آید؟

غلام پیروانی: فضای مجازی مربی تعیین می کند 

نیمه دوم سال صادرات رونق می گیرد/عدم بازگشت ارز زیر سر 250نفر است

گردشگری شهری، زیربنای توسعه آستارا/افزایش طرح های عمرانی در سایه مشارکت شهروندان

صرفه جوی 10 درصدی با طرح برق امید|تخفیف 35 درصدی برای استخراج ارز دیجیتال

قیمت گازوییل امسال و سال آینده افزایش نمی یابد

ارسال 2 هزار و 123 پرونده تخلف انبارها و مراکز نگهداری کالا به سازمان تعزیرات

7 ترفند برای برطرف کردن بی خوابی در کودکان

رشد 81 درصدی سرمایه گذاری در منطقه آزاد ارس/ تأثیر مشکلات ارزی بر مبادلات منطقه

آمار جهانی کرونا؛ حدود 42 میلیون و 470 هزار مبتلا

گرانی تخم مرغ در مغازه ها ارتباطی به مرغدار ندارد

فاجعه نیم میلیون بیکاری در هفته !

جولان کرونا، نفت را ارزان تر کرد

توقف تولید برخی خودروها در صورت عدم رعایت استاندارد تا پایان سال

دورکاری در جهان بیشتر می شود

نکاتی برای خوشمزه و خوش طعم تر شدن خورش ها

7 نقطه منظومه شمسی که ممکن است موجودات فرازمینی در آنجا باشند

احتمال اعمال محدودیت های جدید در خوزستان

پیش بینی ونزوئلا از قیمت نفت در سال آینده

دلار در سراشیبی

نکاتی مهم از جلوبندی خودرو که باید بدانید

پیش بینی افزایش 50 درصدی قیمت طلا

قیمت نفت تحت تأثیر کرونا به کاهش هفتگی تن داد

پیش بینی ونزوئلا از قیمت نفت در سال آینده

نورپردازی جدید ضریح مطهر امام رضا (ع)

قرنطینه در پاریس

جادوی اقیانوس

حیوانات در فصل زمستان

لیر ترکیه رکورد سقوط را زد

دلار در سراشیبی

آغاز ساخت مترو پردیس طی هفته های آینده

رنو مگان eVision، تجسمی از آینده برقی رنو

روز خوب بورس های جهانی

زیاد بودن احتمال حریق در جنگل ها در فصل پاییز

آمریکا روز جمعه بالاترین آمار روزانه ابتلا به کرونا را ثبت کرد

دستور عجیب روحانی در روز های عجیب/ به جای گلایه استعفا بدهید! ‏/ سفر وتبعات خسارت بار کرونا

وضعیت اقتصاد ایران چه زمانی درست خواهد شد؟

تقاضای سرمایه گذاری در نقره در یک سال 3 برابر شد

حبس نفس بازار طلا در آستانه انتخابات آمریکا

نرخ لیر ترکیه به رکود تاریخی جدیدی سقوط کرد

جولان کرونا نفت را ارزان تر کرد

حجم تأمین ارز توسط بانک مرکزی و بازار ثانوی

نسخه وزیر راه برای کاهش قیمت مسکن

خبرهای مهم برای سهامداران بانک دی و آذراب

کدام ارگان مقصر کمبود انسولین در داروخانه ها بود؟

پایان کاهش اجباری تولید نفت در آلبرتای کانادا

اجحاف در حق نیروهای بومی پارس جنوبی/ عدالت در انتخاب ها رعایت شود

مقایسه پادرا با وانت کاپرا + مشخصات فنی

نگاهی کوتاه به تلویزیون رول شونده 2.5 میلیاردی ال جی + فیلم

ریپل از آمریکا رفت!

چرا توسعه انسانی استان ها به اندازه تهران نیست؟

چرا توسعه انسانی استان ها به اندازه تهران نیست؟

ریپل از آمریکا رفت!

پایان کاهش اجباری تولید نفت در آلبرتای کانادا

جولان کرونا نفت را ارزان تر کرد

مظنه رهن و اجاره آپارتمان در سعادت آباد

ضرر 130 میلیارد دلاری لیبی از محاصره نفتی

تناقض فرانسوی: برقع ممنوع، ماسک اجباری!

حبس نفس بازار طلا در آستانه انتخابات آمریکا

روز خوب بورس های جهانی

دورکاری در جهان بیشتر می شود

دورکاری در جهان بیشتر می شود

احتمال اعمال محدودیت های جدید در خوزستان

دلار در سراشیبی

سهمیه بندی همه حامل های انرژی با طرح «وان»

مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا لازم الاجرا است؟

پیش بینی ونزوئلا از قیمت نفت در سال آینده

قیمت هر کیلو مرغ واقعاً چند تومان است؟

تقاضای سرمایه گذاری در نقره در یک سال پاندمی 3 برابر شد

وزن کشی نامزدها پس از آخرین مناظره/ تعیین قیمت دلار در ساعت چهار بامداد

فراخوان رتبه بندی محصولات Firewall/UTM/NGFW بومی

احیای 42 واحد صنعتی و تولیدی تعطیل شده در استان اردبیل

احتمال اعمال محدودیت های جدید در خوزستان

نخستین تصویر هاچ بک ملی ایران خودرو

ثبت نام 1100 متقاضی در طرح ملی مشاغل خانگی استان مرکزی

مشارکت خانواده ماهدشتی در بازسازی حرم امام حسین(ع)

از درخواست پیگیری قیمت گذاری مجدد برای حواله داران ایران خودرو تا مسکن مهر نیمه کاره در شهرستان خوسف استان خراسان جنوبی

کدام ارگان مقصر کمبود انسولین در داروخانه ه بود؟

آیا با رفع ممنوعیت فصلی، تکلیف 200 هزار تن برنج رسوبی در گمرک روشن خواهد شد؟

همتی: استفاده از روش تهاتر نفت با کالاهای اساسی گسترش می یابد

نرخ لیر ترکیه به رکورد تاریخی جدیدی سقوط کرد

با این طرح بنزین سهمیه بندی و کارت سوخت حذف می شوند +عکس

نرخ لیر ترکیه به رکود تاریخی جدیدی سقوط کرد

تقاضای سرمایه گذاری در نقره در 1 سال پاندمی 3 برابر شد

استان قم پیشرو در طرح اقدام ملی مسکن/ الحاق اراضی 63 هکتاری

صنعت سیمان ضررده شد؛ وزارت صمت و بانک مرکزی چه می کنند؟

سرگردانی نقدینگی بین بورس و بانک!/بوی افزایش سود سپرده می آید

«روستا، محور توسعه»| یک چهارم اقتصاد ایران محصول دهاتی ها/ چطور روستا را نابود کردیم؟

با تشدید کرونا ریکاوری اقتصادی انگلیس محو شد

گهرزمین در آستانه شوکی دیگر

آیا پتانسیل سرمایه گذاری در بازار مسکن وجود دارد؟

شکایت مسلمانان نیوجرسی از تبعیض در شورای شهر

رکوردشکنی کرونا در فرانسه

نکات جالبی که رنگ چشمان درباره ما می گوید

آیا پتانسیل سرمایه گذاری در بازار مسکن وجود دارد؟

پای اقتصاد مقاومتی در نخلستان های استان بوشهر لنگ می زند

«شلّیک به تولید»|صنعت سیمان ضررده شد؛ وزارت صمت و بانک مرکزی چه می کنند؟

کمک مؤمنانه| توزیع 360 هزار پرس غذای گرم بین نیازمندان سمنان

«شلّیک به تولید»|نوسان دلار گلوی تولید را فشرده و تولیدکننده را خفه کرده است

ماجرای پیامک های مرموز فروش برج های منطقه 22 تهران چیست؟

ماجرای پیامک های مرموز فروش برج های منطقه 22 تهران چیست؟