مطالب مرتبط:
معاون فنی و عمرانی فرمانداری تهران: شهرداری مجوز ساخت در بافت فرسوده را تسهیل کند/ لزوم ارائه سند املاک توسط سازمان ثبت
معاون فنی و عمرانی فرمانداری تهران: شهرداری مجوز ساخت در بافت فرسوده را فراهم کند/ لزوم ارائه سند املاک توسط سازمان ثبت
فتحعلی شاه با هلی کوپتر برای مسکن مکان انتخاب می کرد نه من/ بانک ها سلطان بازار مسکن هستند/ طرح ایجاد مسکن در بافت فرسوده توجیه اقتصادی ندارد
شهرداری مجوز ساخت در بافت فرسوده را فراهم کند/ لزوم ارائه سند املاک توسط سازمان ثبت
محلات اتابک و مینایی شاخص ترین نقاط فرسوده تهران / رتبه یک منطقه 15 در تجمیع املاک بافت فرسوده
5 + 1
یارانه ها
مسکن مهر
قیمت جهانی طلا
قیمت روز طلا و ارز
قیمت جهانی نفت
اخبار نرخ ارز
قیمت طلا
قیمت سکه
آب و هوا
بازار کار
افغانستان
تاجیکستان
استانها
ویدئو های ورزشی
طنز و کاریکاتور
بازار آتی سکه
دوشنبه، 19 آذر 1397 ساعت 03:422018-12-10اقتصادي

زیرپوست بازار املاک بافت فرسوده


عایدی ساخت وساز مسکونی در تهران براساس متوسط قیمت زمین و برآورد واقعی از هزینه احداث، محاسبه شد.

- با توجه به تنوع بالا و دامنه وسیع قیمتی مصالح ساختمانی و البته دخیل بودن سلیقه سازنده در نوع مصالح مورد استفاده نمی توان رقم دقیق هزینه های ساخت مسکن را استخراج کرد.

برآوردی که در این گزارش مبنا قرارداده، بر اساس سفارش کار یک دستگاه دولتی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی به پیمانکاران سازنده مسکن برای ساخت مجتمع مسکونی بلند مرتبه در یکی از مناطق جنوب غربی تهران استخراج شده است.

در این سفارش بهای مترمربعی 5 میلیون و 500 هزار تومان به عنوان قیمت نهایی ساخت مسکن اعلام شده که با کسر میانگین قیمت زمین در منطقه، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل 2 میلیون و 900 هزار تومان شناسایی شده است.

طبیعی است این رقم در تمام ساخت و سازهای مسکونی مبنا نیست و ساخت وساز در گروهی از مناطق با بهای بیشتری انجام می شود و در عین حال ممکن است هزینه ساخت در مناطق فرسوده و جنوبی تهران از برآورد مذکور کمتر باشد.

اما با توجه به اینکه برآورد پیمانکار این پروژه دولتی در اوایل پاییز و بر اساس آمارهای قطعی از بازار زمین و مصالح ساختمانی در تابستان محاسبه و اعلام شده است، می توان برای برآورد حاشیه سود ساخت و ساز به آن تکیه کرد.

با مروری بر آمارهای میانگین قیمت زمین و افزودن رقم برآورد متوسط هزینه ساخت و ساز به آن، بهای تمام شده مسکن به تفکیک مناطق مختلف پایتخت به دست می آید که از مقایسه آن با میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در گزارش رسمی مرکز آمار، می توان حاشیه سود ساخت و ساز مسکن در مناطق تهران را نیز برآورد کرد.

البته این برآورد بر اساس قیمت های فروش مسکن در تابستان محاسبه شده و طبیعی است با توجه به تغییرات قیمتی در پاییز امسال تاکنون دستخوش تغییر شده است؛ ضمن اینکه بهای فروش مسکن در یک تا دو سال آینده با توجه به نوسان های شدید قیمتی اخیر و نبود چشم انداز دقیقی از وضعیت دیگر بخش های اقتصادی، قابل پیش بینی نیست، اما قطعا با وضعیت فعلی متفاوت خواهد بود.

به طور کلی مناطق پایتخت به لحاظ حاشیه سود ساخت و ساز به چهار گروه قابل تقسیم بندی هستند.

گروه اول مناطق لوکس تهران واقع در نوار شمالی شهر هستند که عایدی قابل توجهی از ساخت و ساز در این مناطق نصیب سازندگان می شود.

البته ساخت و ساز در این مناطق هزینه های به مراتب بیشتری در مقایسه با اغلب مناطق دیگر دارد اما به همین نسبت عایدی بیشتری نیز به دنبال خواهد داشت.

حاشیه سود ساخت و ساز در منطقه یک تهران بین 2 تا 5/ 2 برابر هزینه تمام شده ساخت مسکن است و در مناطق 2 و 3 نیز تا دو برابرهزینه ساخت، انتفاع از ساخت و ساز نصیب سرمایه گذاران ساختمانی می شود.

گروه دوم مناطق متوسط تهران هستند که می توان از آنها با عنوان پرمعامله ترین و پر ساخت و سازترین مناطق پایتخت نیز یاد کرد.

سه منطقه 4، 5 و 6 تهران در این گروه می گنجد که سرمایه گذاری ساختمانی در آنها به طور میانگین بین 60 تا 70 درصد بازدهی دارد.

بخش دیگری از بازار مسکن، مناطق اطراف نوار میانی پایتخت هستند.

خیابان انقلاب و آزادی به عنوان معبری که دو نیمه شمالی و جنوبی تهران را از یکدیگر جدا کرده است در اطراف خود مناطقی همچون 9، 10 و 11 را دارد که به لحاظ حاشیه سود ساخت و ساز از دو گروه قبلی در مرتبه پایین تری قرار دارند.

در این مناطق به طور میانگین 25 درصد سود از ساخت و ساز مسکونی نصیب سازندگان می شود که دست کم از نرخ سود بانکی بیشتر است.

چهارمین و آخرین گروه مناطق به لحاظ میزان عایدی ساخت و ساز، عمدتا زیر محور میانه پایتخت قرار گرفته اند و می توان از آنها به عنوان مناطق فرسوده نیز یاد کرد.

حاشیه سود ساخت و ساز در بازار املاک فرسوده پایتخت با هیچ یک از دیگر مناطق قابل مقایسه نیست.

بررسی دنیای اقتصاد حاکی است هزینه ساخت و فروش آپارتمان در این مناطق اغلب سر به سر شده و حتی با احتساب هزینه ساخت 2 میلیون و 900 هزار تومانی مبنای این محاسبات، گاهی ساخت و ساز در این مناطق زیان ده می شود.

البته تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد هزینه ساخت در مناطق 16 تا 20 تهران به طور میانگین حدود 2 میلیون تومان در هر مترمربع است و به تناسب نیاز متقاضیان مسکن از مصالح با قیمت های پایین تر در ساخت وسازهای مذکور استفاده می شود.

اما حتی اگر بهای 2 میلیون تومانی را در محاسبات مبنا قرار دهیم، عایدی ساخت و ساز در بافت فرسوده شهر حدود 10 درصد خواهد بود که با حداقل حاشیه سود دیگر مناطق تهران (25 درصد) فاصله زیادی دارد.

در چنین شرایطی بی میلی سازنده ها به ساخت و ساز در بافت فرسوده دور از انتظار نیست.

سال گذشته که دولت از بسته نوسازی بافت های فرسوده رونمایی کرد، عده ای از سازنده ها به سمت مناطق فرسوده رفتند و پروژه هایی را در این مناطق کلید زدند.

اما این وضعیت دوام چندانی نیافت چراکه آنها به دنبال وعده دریافت تسهیلات با نرخ تک رقمی این تصمیم را گرفتند، اما وقتی وعده مذکور عملی نشد، سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی نیز از تصمیم خود منصرف شدند و تعریف پروژه های جدید در بافت های فرسوده روند کاهشی پیدا کرد.

در حال حاضر امکان استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود 18 درصد برای سازنده ها فراهم است اما بسیاری از سازنده ها در ماه های اخیر اعلام کرده اند که با توجه به قیمت تمام شده تجهیز منابع، استفاده از تسهیلات مذکور برای آنها به صرفه نیست.

منطق جمع بندی سازنده ها در این رابطه، اکنون با محاسبه حاشیه سود مسکن بر اساس بهای زمین و مصالح در تابستان امسال مشهود شده و بی میلی آنها به ساخت و ساز در بافت های فرسوده دیگر پوشیده نیست.

سر به سر شدن بهای ساخت و قیمت مسکندر این مناطق یا حاشیه سود اندک حول و حوش 10 درصدی مهم ترین مانع رونق ساخت و ساز در این مناطق است که خود به عنوان مانع احیای بافت های ناکارآمد و فرسوده شهری قابل ارزیابی است.

پیام این محاسبات و ارزیابی نمای کلی از حاشیه سود ساخت و ساز در وضعیت فعلی بازار برای سیاست گذاران بخش مسکن روشن است.

به نظر می رسد راه برون رفت از وضع موجود، پیش بینی مشوق برای سازنده ها در بافت های فرسوده از سوی دولت" و شهرداری نظیر بخشودگی هزینه های ساخت و انشعابات و اعطای تسهیلات ارزان قیمت است.

تنها در این صورت می توان سازندگان را به ساخت و ساز در بافت های فرسوده ترغیب کرد تا هم این بافت ها نوسازی شود و هم مسکن ارزان قیمت در مناطقی که قیمت زمین در آنها پایین تر است، در دسترس عموم اقشار جامعه با قدرت خرید متوسط و پایین قرار بگیرد.


کلید واژه ها: ساخت و ساز - مناطق - قیمت - هزینه - مسکن - تهران - مصالح ساختمانی - قیمت زمین - حاشیه - وزارت راه و شهرسازی - پیمانکار - ساختمانی - زمین - آپارتمان - تابستان - پایتخت - فرسوده - فروش - مجتمع مسکونی - مناطق تهران - بافت فرسوده - منطقه - پاییز - طبیعی - گزارش - پیمانکاران - بازار - وزارت راه - جنوب - پیش بینی

آخرین اخبار سرویس:
سوالات استخدامی وزارت نفت -کامپیوتر (نرم افزار) 1383

بیماران مبتلا به سرطان استخوان ناتوان در خرید پروتز

سن استخدام افزایش می یابد؟

محدودیت، رانت می سازد و رانت، رانت خوار

حل مشکل مسکن فقط ساخت آن نیست

حساب سرانگشتی از درآمد طرح پولی کردن تونل ها؛ ماهی 18میلیارد تومان

سرنوشت خصوصی سوزی 5 غول صنعت ایران

خداروشکر ما تو خونه معتاد نداریم!

کدام آزادراه ها تا پایان امسال عوارض الکترونیکی می گیرند؟

موافقت دولت با اصلاحات مصوبه ترخیص خودرو

جدیدترین گام سپاه برای رفع محرومیت های سیستان و بلوچستان

پتروشیمی جم میزبان سومین اجلاس مدیران روابط عمومی صنعت پتروشیمی کشور

ایرانی ها بیشتر از کشورهای پیشرفته مالیات بر مصرف می پردازند

بررسی سهم استان های ایران از برف و باران +اینفوگرافی

آیا کاهش قیمت نفت نگران کننده است؟

چالش های بازگشت ارز حاصل از صادرات

احتمال افزایش قیمت طلا درپی وتوی بریگزیت

روند توسعه شبکه حمل و نقل در ایران

دستگیری تعدادی از اخلاگران نظام اقتصادی در مازندران/اخذ 22 میلیون دلار در تبانی با بانک ها و پرداخت رشوه

اختیارات سازمان خصوصی سازی محدود شد

خط و نشان وزیر برای خودروسازان

آمریکا در سال 2020 صادرکننده خالص نفت خام می شود

تعامل دولت و بخش خصوصی، برگشت ارز حاصل از صادرات را تسهیل می کند

آقای رییس متاهل مهناز را وقتی کسی نبود به شرکت کشاند/حرفش نفسم را بند آورد !

ترویج الگوی های موفق به بخش خصوصی

یارانه دی ماه واریز و قابل برداشت شد

رشد 13 درصدی بودجه سازمان نوسازی، توسعه و تجهیز مدارس کشور در لایحه بودجه سال آینده

کشف فساد 22 میلیون دلاری در مازندران

توسعه آزمایش مبتنی بر DNA ارزان قیمت برای پیشبینی طول عمر

آخرین قیمت انواع غلات + جدول

قیمت پوشک بچه در بازار + جدول

آخرین قیمت انواع مکمل غذایی کودک + جدول

قیمت انواع میوه در بازار

قیمت انواع دهان شویه در بازار + جدول

سردار اشتری: متهمان اقتصادی را در هر جای دنیا که باشند، به کشور برمی گردانیم

کشف فساد 22 میلیون دلاری در مازندران + جزییات

فولکس واگن پاسات 2020 در نمایشگاه خودروی دیترویت معرفی شد

سه کتابخانه روستایی در نهبندان ساخته شد

رکوردشکنی فولکس واگن در سالی که گذشت + جدول

ایران در بدبینانه ترین حالت چقدر نفت صادر می کند؟

بی قانونی با خامه کیک پزی

متهمان اقتصادی را در هر جای دنیا که باشند، به کشور برمی گردانیم

واریز بسته حمایتی افراد تحت پوشش تأمین اجتماعی از شنبه

ورود دادستان اصفهان به نحوه نظارت و کنترل قیمت ها در بازار

هشت پروژه در بندر امام خمینی افتتاح یا کلنگ زنی شدند

135 هزار هکتار از اراضی ایلام زیرکشت گندم است

ایران در بدبینانه ترین حالت چقدر نفت صادر می کند؟

با هدف مدیریت صحیح بازار انجام شد ورود دادستان اصفهان به نحوه نظارت و کنترل قیمت ها در بازار

سه کتابخانه روستایی در نهبندان ساخته شد

هشت پروژه در بندر امام خمینی افتتاح یا کلنگ زنی شدند

آخرین نرخ ها از بازار ارز، طلا و سکه

هشت پروژه در بندر امام خمینی افتتاح یا کلنگ زنی شدند

رویدادهای خبری در قاب دوربین

قهرمانی یوونتوس در سوپر جام با گلزنی رونالدو

قیمت طلا، سکه و ارز امروز 97/10/26

نگاهی به بلندترین و شگفت انگیزترین آسمان خراش ها

135 هزار هکتار از اراضی ایلام زیرکشت گندم است

135 هزار هکتار از اراضی ایلام زیرکشت گندم است

چالش های بازگشت ارز حاصل از صادرات

کشف فساد 22 میلیون دلاری در مازندران + جزییات

افزایش بی سابقه واردات نفت هند از آمریکا

دادستان ساری خبر داد کشف فساد 22 میلیون دلاری در مازندران + جزییات

در کمتر از 9 دقیقه 100 هزار گوشی شرکت چینی به فروش رفت

کاهش خطرات سرمایه گذاری با قانونی شدن ارزهای دیجیتال

صادرکنندگان مجاهدان عرصه اقتصاد هستند

آمار بیکاران در ترکیه افزایش یافته است

پیش بینی کاهش 2 میلیون بشکه ای مصرف روزانه نفت عربستان تا 2030

توقف طرح مبارزه با پوشاک قاچاق تولید داخل را تعطیل می کند

بسته الحاقی بازی Celeste بزودی منتشر می شود

مهار یکه تازی تورم در کرمانشاه

صادرکنندگان مجاهدان عرصه اقتصاد هستند

ایران صدور روادید برای لهستانی ها را متوقف کرد

انتشار جدول قیمت جدید برخی محصولات سایپا

متهمان اقتصادی را در هر جای دنیا که باشند، به کشور برمی گردانیم

آمار واقعی بیکاری چقدر است؟

پیش بینی کاهش 2 میلیون بشکه ای مصرف روزانه نفت عربستان تا 2030

صادرکنندگان مجاهدان عرصه اقتصاد هستند

سرقت 2.5 میلیون دلار اتریوم در هک صرافی کریپتوپیا !

مهار تورم در کرمانشاه

جایگزینی برای هنر قالیبافان ایرانی وجود ندارد

آغاز تولید داخلی دو کاتالیست با صرفه جویی سالانه 50 میلیون یورویی

افت قیمت نفت به 35 دلار در صورت بروز رکود در اقتصاد جهان

چند درصد درآمد خانواده ها صرف اجاره می شود؟

دزدی نفت در مکزیک به تجهیزات حفاری هم رسید

خداحافظی پدرام سلطانی از اتاق بازرگانی

سرپرست سازمان توسعه تجارت ایران: خطرناکترین بخش تحریم ایجاد خطر برای اشتغال است

زندان های یزد در حرفه آموزی مددجویان، برتر کشور است

ارتباطات و تکنولوژی در تبیین مسائل اجتماعی دیده نمی شود

آخرین قیمت ها از بازار صیفی

صادرات و قاچاق خاک سرخ جزیره هرمز حقیقت ندارد

150 میلیاردریال برای تعریض مسیر چمستان به آمل اختصاص یافت

نخستین آسمان نمای خراسان جنوبی فعال شد

صادرات و قاچاق خاک سرخ جزیره هرمز حقیقت ندارد

مدیریت بحران: اهواز روی گسل زلزله جوان و فعال واقع شده

طرحی برای افزایش پلکانی قیمت بنزین

صادرات و قاچاق خاک سرخ جزیره هرمز حقیقت ندارد

نخستین آسمان نمای خراسان جنوبی فعال شد

150 میلیاردریال برای تعریض مسیر چمستان به آمل اختصاص یافت

زیرساخت لازم برای سرمایه گذاری بخش خصوصی در بندر امام مهیاست

150 میلیاردریال برای تعریض مسیر چمستان به آمل اختصاص یافت

زیرپوست بازار املاک بافت فرسوده

زیرپوست بازار املاک بافت فرسوده