مطالب مرتبط:
هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!
برگ قاشقی یک گیاه مناسب آپارتمان
مظنه اجاره آپارتمان های 100 متری تهران
سیم کارت هایی میلیاردی به ارزش چند واحد آپارتمان
بازار آپارتمان های 70 متری پایتخت+ قیمت
5 + 1
یارانه ها
مسکن مهر
قیمت جهانی طلا
قیمت روز طلا و ارز
قیمت جهانی نفت
اخبار نرخ ارز
قیمت طلا
قیمت سکه
آب و هوا
بازار کار
افغانستان
تاجیکستان
استانها
ویدئو های ورزشی
طنز و کاریکاتور
بازار آتی سکه
یکشنبه، 28 آبان 1396 ساعت 20:512017-11-19اقتصادي

هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!


بر پایه قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شییی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد، موجود باشد.

به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است؛ - ،مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع قانون پیش فروش آپارتمان را بررسی کنیم.

بر پایه قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شییی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد، موجود باشد.

به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است؛ اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی شود و همین می تواند مشکلاتی در پی داشته باشد.

به همین دلیل، حقوقدانان در این زمینه مطالعاتی کرده اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال 1389 قانونگذاران بر آن شدند به منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال ­های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند؛ هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاه ها کاسته است، نواقصی نیز به همراه دارد که معامله کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن ناتوان می سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها در 25 ماده و 4 تبصره تصویب شده است.

بر اساس این قانون، هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین ـ که در این قانون پیش فروشنده نامیده شده است ـ احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت وساز به طرف دیگر ـ که در این قانون پیش خریدار نامیده می شود ـ منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، قرارداد پیش فروش ساختمان محقق شده است.

فرایند قانونی پیش فروش آپارتمان قانون پیش فروش آپارتمان و فرآیند خرید و فروش جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی می کند.

تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزدیکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند.

همچنین اگر سرمایه گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

امکانات واحد آپارتمان از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود، اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق ­ها، تعیین پارکینگ و انباری.

همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به طور کلی هر موردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می تواند مؤثر واقع شود.

تعیین قیمت در قانون پیش فروش آپارتمان قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو ه ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش فروش شده می شود.

البته اگر عملیات ساخت وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه ی تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.

در ضمن حداقل 10 درصد قیمت کل هم زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش خریدار در مواعد مقرر، پیش فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش خریدار اخطار می دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین صورت پیش فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

زمان تحویل واحد آپارتمان زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود؛ هرچند همه این موارد می توانند دست خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان پذیر است.

مساحت واحد در قانون پیش فروش آپارتمان در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود.

اگر مساحت واحد تا 5 درصد بیشتر باشد، هیچ یک از طرفین نمی توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از 5 درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند.

البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش خریدار را جبران کند.

بیمه از دیگر وظایف پیش فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه ­التفاوت بوده و بایستی از عهده ی خسارت برآید.

قابل ذکر است که واحد پیش فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش خریدار نمی تواند به نفع پیش فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.

انتخاب داور از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش فروش آپارتمان، بحث حل وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است.

هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش فروشنده و داور منتخب پیش خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رییس دادگستری شهرستان معرفی می شود که در صورت نیاز نیز می توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند.

آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب است.

گام آخر در قانون پیش فروش آپارتمان پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می تواند با ارائه ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می کند و اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع، مبادرت نماید.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش از درجه ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

تابناک 110
کلید واژه ها: آپارتمان - قانون - فروش - خرید و فروش - خرید - ساختمان - حقوق - مشکلات - خرید خانه - ساختمانی - دفاتر اسناد رسمی - قرارداد - فروشنده - مشاوران املاک - زمین - اطلاع رسانی - امروز - حقوقدانان - خانه - مدنی - شناسنامه - صورت - تبلیغات - پیشگیری - مطبوعات - شهرداری - مذاکرات - صلاحیت - پروانه - دادگاه

آخرین اخبار سرویس:
استخدام کارشناس صنایع در یک شرکت مهندسی

استخدام موبایل فروشی فابریک

استخدام حسابرس داخلی جهت شرکت معتبر در شیراز

حراج بانک کارگشایی، نرخ سکه را کنترل کرد

یارانه کسانی که اعلام نیاز کنند حذف نمی شود

قیمت تخم مرغ در بازار

فروش اوراق گواهی سپرده عام یکساله در شعب بانک تجارت

تالاب هایی بین المللی یا تله هایی برای نسل کشی؟

تصویب 2 میلیارد دلار سرمایه گذاری خارجی در بخش صنعت، معدن و تجارت از ابتدای دولت دوازدهم

رشد 27 درصدی بدون احتساب بیمه شخص ثالث

بودجه پیشنهادی دولت برای تقویت بنیه دفاعی، چقدر است؟

تجمع اعتراضی کارگران نیشکر هفته نسبت به عدم پرداخت حقوق

دلار 4هزار و 213 تومان است+جدول

روند جهانی سازی به سود عده ای خاص و به ضرر مردم بوده است

افزایش 9.2 درصدی اعتبارات بهزیستی در لایحه بودجه 97

درآمد نامبرینگ در لایحه پیشنهادی دولت 2 برابر شد

دوایی فر به عنوان شهردار دزفول معرفی شد

سرمایه گذاری 11 میلیارد دلاری خارجی ها در ایران

عوارض خروج سفر زمینی اربعین 97 بدون تغییر

قیمت آیفون X کاهش یافت

سکه با کمک شاخص ارزی افزایشی شد

جمعه آزادراه کرج-قزوین مسدود است

صید بیش از 400 تن انواع ماهیان استخوانی در گیلان

استخدام کارمند فروش و منشی در صنایع چاپ گاموت در تهران

استخدام چهار ردیف شغلی در یک شرکت معتبر در تهران

ترویج فرهنگ پیشگیری از حوادث و مدیریت ریسک نیازمند یک اراده ملی است

بحران آب در سیستان (عکس)

تیزی کاغذ زیر گلوی روزنامه ها

افزایش نیاز به پژوهش با ظهور روش های نوین بانکداری

دلار و سکه کوتاه آمدند+جدول

رشد 27 درصدی بدون احتساب بیمه شخص ثالث

دعوت به همکاری املاک پارسه فرهنگشهر شیراز

نرخ سکه و ارز روز دوشنبه1396/09/20

افزایش 9.2 درصدی اعتبارات بهزیستی درلایحه بودجه 97

تحقق ایجاد 450 هزار شغل در 8 ماهه امسال

تاثیر فساد بر میزان تجارت کشور

استخدام کارشناس فروش خانم در دفتر فنی مهندسی ساختمان

بیمه سرمد به مجمع می رود

حذف کامل بارنامه فیزیکی از خرداد 97

برخورد قضایی با عاملان دخل و تصرف در تالاب میانگران ایذه

استخدام باشگاه بارمان در زرگری شیراز

خلخال بعد از یک روز برفی/ عکس

حمایت سایپا از قطعه سازانی که به دنبال افزایش کیفی هستند

طرز تهیه توپ پنیر و انار (تزیین انار شب یلدا)

دز ،رودخانه ای که لایروبی آن به مطالبه ای عمومی تبدیل شده است

استخدام مسئول توزیع جهت پخش نان صنعتی و کیک در بندرعباس

رنگ سال 2018 اعلام شد

بیمه سرمد به مجمع می رود

معرفی مهمترین پروژه ها در مسیر ره نگاشت تحول شرکت مخابرات ایران

مرغ و گوجه ارزان شد

اختصاص 82 میلیارد ریال اعتبار قانون استفاده متوازن از امکانات کشور به شهرستان بن

آغاز راهداری زمستانی با 60 دستگاه نمک پاش هوشمند ساخت داخل

سراتو 3 روزه 4 میلیون تومان گران شد + جدول قیمت خودرو

نظر جهانگیری درباره تناسب اختیارات و نفوذ کلام ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی

بحران خشونت جنسی در انگلیس

آزادسازی فروش سهام عدالت آب به آسیاب دلالان ریختن است

آزادی 36 محکوم مالی توسط انجمن حمایت از زندانیان مراغه در سالجاری

واردات ذرت دامی 10 درصد افزایش یافت

2 میلیارد ریال به خانه تاریخی حاجباشی در اراک خسارت وارد شد

25 درصد رانندگان فوتی در تصادفات جوانان هستند/ آغاز رزمایش ترافیکی زمستانی در محورهای قزوین

سکه یک میلیون و 413 هزار تومان شد/ رشد 4 تومانی دلار+ جدول

استخدام 5 ردیف شغلی در یک شرکت معتبر ساختمانی در مشهد

استخدام حسابدار خانم تمام وقت در شرکت معتبر IT در تهران

پرورش کروکودیل و قورباغه به شرط صادرات منع شرعی ندارد

چگونه اطلاعات کسب وکار موبایلی خود را به روز دریافت کنیم؟

دز ،رودخانه ای که لایروبی آن به مطالبه ای عمومی تبدیل شده است

رشد 6.7 درصدی درآمد مالیاتی در بودجه 97/ بنزین گران می شود؟ حذف 30 میلیون یارانه بگیر قطعی است؟/توضیحات سخنگوی دولت

بهای سکه تصویر امام کاهش یافت

بهای انواع ارز در بازار روز دوشنبه

پیشگیری از فساد اداری با تغییر روشهای مقابله و گزینش افراد/افزایش هزینه ارتکاب جرم و تقویت نهادهای مدنی

سکه یک میلیون و 413 هزار تومان شد/ رشد 4 تومانی دلار+ جدول

استخدام نیروی 3DMAX کار با تسلط در اجرای فضاهای داخلی در رشت

استخدام سالنکار در رستوران و سفره خانه ستنی در رشت

عرضه اولین ابزار تزریق بدون سوزن

بهره برداری از دو پروژه فرهنگی تا پایان سال 96

استخدام نانوا و پیک موتوری در کبابی دنج

استخدام مکانیک، کارگر و جلوبند کار در بندعباس

طلاق صوری برای دریافت مستمری!

استخدام راننده، بازاریاب و انباردار با حقوق ثابت در کرمان

نوبخت 3 گروه یارانه بگیر را اعلام کرد، مابقی حذف می شوند

محسنی بندپی: افزایش 9.2 درصدی اعتبارات بهزیستی درلایحه بودجه 97

توافق کوتینیو و لیورپول برای انتقال به بارسلونا

جزییات بودجه 97| یارانه نقدی نان حذف شد

افزایش نرخ جرایم راهنمایی و رانندگی صحت ندارد

تولید روزانه3500 تن زباله در ایام تعطیل در شمال کشور

روایتی از رگ‎های بسته خلیج گرگان؛ عروس خزر در مسیر نابودی+تصاویر

استخدام شرکت کپی تکنیک ایران در بندرعباس

رشد 5 درصدی پایگاه های امدادی ثابت بین شهری و پست های سیار در طرح ترافیکی زمستانه

استخدام شرکت خدمات مسافرتی جهانگردی ویانا

اهدای کاپ خلاقیت به روابط عمومی بانک توسعه تعاون

صد برای یازده؛ جزییات برنامه های جشنواره «توان تک» اعلام شد

کارشناس نظامی راجع به گزارش SIPRI میگوید: روسیه سمتگیری بازار سلاح را تعیین میکند

اهدای کاپ خلاقیت به روابط عمومی بانک توسعه تعاون

پاسخ نوبخت درباره گرانی سوخت و سقف معافیت مالیاتی حقوق

بزرگترین زمرد جهان فروخته شد +عکس

واردکنندگان برنج برای دولت خط و نشان کشیدند

تحولات روزافزون سیستم CIPS چین برای جایگزینی با سوییفت

ضرورت شفاف سازی در هزینه کرد منابع نفتی کشور

بزرگترین زمرد جهان با قیمت 1 میلیون دلار +عکس

دوشنبه 20 آذر | آماده باش طلای جهانی برای سقوط

هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!

هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!