مطالب مرتبط:
هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!
برگ قاشقی یک گیاه مناسب آپارتمان
مظنه اجاره آپارتمان های 100 متری تهران
سیم کارت هایی میلیاردی به ارزش چند واحد آپارتمان
بازار آپارتمان های 70 متری پایتخت+ قیمت
5 + 1
یارانه ها
مسکن مهر
قیمت جهانی طلا
قیمت روز طلا و ارز
قیمت جهانی نفت
اخبار نرخ ارز
قیمت طلا
قیمت سکه
آب و هوا
بازار کار
افغانستان
تاجیکستان
استانها
ویدئو های ورزشی
طنز و کاریکاتور
بازار آتی سکه
یکشنبه، 28 آبان 1396 ساعت 20:512017-11-19اقتصادي

هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!


بر پایه قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شییی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد، موجود باشد.

به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است؛ - ،مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع قانون پیش فروش آپارتمان را بررسی کنیم.

بر پایه قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شییی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد، موجود باشد.

به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است؛ اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی شود و همین می تواند مشکلاتی در پی داشته باشد.

به همین دلیل، حقوقدانان در این زمینه مطالعاتی کرده اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال 1389 قانونگذاران بر آن شدند به منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال ­های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند؛ هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاه ها کاسته است، نواقصی نیز به همراه دارد که معامله کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن ناتوان می سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها در 25 ماده و 4 تبصره تصویب شده است.

بر اساس این قانون، هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین ـ که در این قانون پیش فروشنده نامیده شده است ـ احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت وساز به طرف دیگر ـ که در این قانون پیش خریدار نامیده می شود ـ منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، قرارداد پیش فروش ساختمان محقق شده است.

فرایند قانونی پیش فروش آپارتمان قانون پیش فروش آپارتمان و فرآیند خرید و فروش جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی می کند.

تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزدیکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند.

همچنین اگر سرمایه گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

امکانات واحد آپارتمان از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود، اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق ­ها، تعیین پارکینگ و انباری.

همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به طور کلی هر موردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می تواند مؤثر واقع شود.

تعیین قیمت در قانون پیش فروش آپارتمان قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو ه ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش فروش شده می شود.

البته اگر عملیات ساخت وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه ی تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.

در ضمن حداقل 10 درصد قیمت کل هم زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش خریدار در مواعد مقرر، پیش فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش خریدار اخطار می دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین صورت پیش فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

زمان تحویل واحد آپارتمان زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود؛ هرچند همه این موارد می توانند دست خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان پذیر است.

مساحت واحد در قانون پیش فروش آپارتمان در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود.

اگر مساحت واحد تا 5 درصد بیشتر باشد، هیچ یک از طرفین نمی توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از 5 درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند.

البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش خریدار را جبران کند.

بیمه از دیگر وظایف پیش فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه ­التفاوت بوده و بایستی از عهده ی خسارت برآید.

قابل ذکر است که واحد پیش فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش خریدار نمی تواند به نفع پیش فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.

انتخاب داور از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش فروش آپارتمان، بحث حل وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است.

هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش فروشنده و داور منتخب پیش خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رییس دادگستری شهرستان معرفی می شود که در صورت نیاز نیز می توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند.

آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب است.

گام آخر در قانون پیش فروش آپارتمان پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می تواند با ارائه ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می کند و اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع، مبادرت نماید.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش از درجه ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

تابناک 110
کلید واژه ها: آپارتمان - قانون - فروش - خرید و فروش - خرید - ساختمان - حقوق - مشکلات - خرید خانه - ساختمانی - دفاتر اسناد رسمی - قرارداد - فروشنده - مشاوران املاک - زمین - اطلاع رسانی - امروز - حقوقدانان - خانه - مدنی - شناسنامه - صورت - تبلیغات - پیشگیری - مطبوعات - شهرداری - مذاکرات - صلاحیت - پروانه - دادگاه

آخرین اخبار سرویس:
مدیریت نرخ ارز بدون بحران بانکی

هفت آسمان خراش مدرن که با زمین مهربان اند

توقف بهره برداری از جنگل افتخار منابع طبیعی گیلان است

فرمول تضمین ثبات ارزی

رکود فعالیت و کاهش نمایشگاههای خودرو در مشهد

با 150 میلیون کجا می توان خانه خرید؟

خرید حمایتی 67 تن زعفران از کشاورزان

راهکارهای فنی مجموعه مخابرات در شناسایی محل هواپیمای سقوط کرده

نوبخت: نمی شود دهک های پردرآمد را طی 3 ماه حذف کرد

پیش فروش مشکوک ارز دیجیتالی ونزوئلا با پشتوانه نفتی / مادرو به پترو خوش بین است!

عملکرد اداره کار قابل پذیرش نیست

800 واحد صنفی نمایشگاه اتومبیل در مشهد وجود دارد

استفاده از ظرفیت تئاتر استان برای کاهش آسیبهای اجتماعی

توزیع 300 هزار اصله نهال در زنجان

کلاهبرداری با لاک طلا!

چاقی شکمی 47 درصد مردان ایرانی

بدهی دولت به بانک مرکزی چقدر شد؟/ روند رشد ادامه دار بدهی های دولت به شبکه بانکی

قیمت هر کیلوگرم تخم مرغ به 8000تومان رسید

استخدام کارشناس تولید محتوا،پشتیبان نرم افزاری در استان تهران

استخدام کارمند امور اداری و دفتری در گروه آی کن در کرمان

استخدام بازاریاب با سود عالی در سک سک در تهران

استخدام تعمیرکار،فرزکار،ماشینکار،کارگر فنی،نقاش صنعتی در شیراز

استخدام بازاریاب با سود عالی در سک سک در خراسان شمالی

استخدام بازاریاب با سود عالی در سک سک در بوشهر

رشد منحنی قیمت در بازار خودرو

استخدام کارشناس بازاریابی و فروش و حسابدار در شرکت سانتیگراد

امضای قرارداد ایران خودرو و بنز در نیمه اسفند

تجهیز 150 ایستگاه گاز تهران به سیستم قطع خودکار

شاخص رفاهی خانوارهای ایرانی در 10 سال گذشته اعلام شد

افزایش سود سپرده های بانکی آدرس غلط اقتصادی است

ندای رونق از آمار چک

دومین طرح سوال از رییس جمهور

مدیریت نرخ ارز بدون بحران بانکی

خروج چرخ واگن باری در ایستگاه قائمشهر رفع شد

ضرورت بازتعریف سیاست ارزی

خرید حمایتی 67 تن زعفران از کشاورزان

توزیع 300 هزار اصله نهال در زنجان

عربستان به دنبال تاثیر گذاری بر بازار ارز ایران است

توقف تولید 500 مدل خودرو در چین

کنترل بازار ارز با انتشار اوراق مشارکت، ابزاری کارامد با تاثیر موقت

اخترشناسان «سیاهچاله های فوق کلان جرم» را در اعماق جهان هستی کشف کردند

نظر نوبخت درباره حذف یارانه دهک های پردرآمد

حاتم بخشی از کیسه معلمان؛ پرداخت 50میلیاردتومان به شرکت یک روز تاسیس!

وعده افزایش 4 هزار هکتاری زمین های آبی کردستان

3700 طرح اشتغال زایی به بانک های لرستان معرفی شد

استخدام کارشناس برنامه ریزی،کنترل کیفیت،بازرگانی،سرپرست کارگاه

استخدام 11 ردیف شغلی در شرکت صنعتی سانتیگراد در شیراز

استخدام مدیر منایع انسانی،بازرگانی خرید، مسئول فنی در شیراز

استخدام مدیر فروش،کارشناس حقوقی،روابط عمومی،مدیر مالی در شیراز

استخدام مهندس معمار در استودیو لوتوس در شهر اصفهان

استخدام کارمند اداری در یک شرکت معتبر در قم

استخدام کارمند اداری در شرکت PSP در قم

استفاده از ظرفیت تئاتر استان برای کاهش آسیبهای اجتماعی

قیمت خودروهای داخلی افزایش یافت

با اعلام رگولاتوری؛ نکاتی که قبل از خرید موبایل باید به آن توجه کنید

نظر نوبخت درباره حذف یارانه دهک های پردرآمد

10 خودرویی که ارزان شدند+ جدول قیمت

استخدام صندوقدار در یک فست فود معتبر در تهران

استخدام فروشنده در شرکتی معتبر در تهران و البرز

دختر چک خود را گدی باربی ساخت +عکس

سرعت باتری خودروهای برقی 5 برابر شد

تاثیر قیمت نهاده های تولید بر قیمت نهایی خودروها

لیلا حاتمی به نهضت کلنگی کردن ایران پیوست

هشدار درباره کلاهبرداری از مردم تحت عنوان لاک طلا

متهمان ردیف اول سقوط هواپیما

وضعیت بانک ها در سال آینده چگونه خواهد شد؟

تعیین تکلیف هدفمندی یارانه ها منوط به تصمیم گیری کمیسیون تلفیق شد

نظر نوبخت درباره حذف یارانه دهک های پردرآمد

هند بزرگ ترین وارد کننده نفت جهان می شود

چند اتفاق مهم اقتصادی که در داغی اخبار حوادث گم شد

حتی یک قاشق غذا خوری از خودم ندارم

استخدام مدرس با تجربه زبان انگلیسی در یک آموزشگاه معتبر

18 هزار طرح در کشور آماده واگذاری به بخش خصوصی است

ارائه تسهیلات سفرهای نوروزی به 4 هزار نفر از بازنشستگان کشوری

نگرانی بانک مرکزی آمریکا از عواقب اصلاح مالیاتی

واکنش مدیرعامل بنز به ادعای عدم توانایی در پاس کردن استانداردهای ایران + فیلم طنز

دختری از چک خود را گدی باربی ساخت +عکس

صفحه اول روزنامه های سیاسی اقتصادی و اجتماعی سراسری کشور چاپ 3 اسفند

زندگی مالک تاتنهام روی کشتی مجلل +عکس

استفاده از ظرفیتهای فرهنگی و هنری برای افزایش تعامل اعضای خانواده

9 شوک بزرگ به بازار ارز

چند گروه اسلام ستیز در آمریکا فعالند؟

اقدامات فنی مهندسی در تخمین محدوده ی سقوط هواپیمای آسمان/ افزایش ظرفیت ارتباطی برای برقراری ارتباط بهتر بین گروه های تجسس و امداد

کاهش تعداد فوت شدگان در حوادث رانندگی طی سال های 95-1385

استفاده از ظرفیتهای فرهنگی و هنری برای افزایش تعامل اعضای خانواده

رکورد فروش اینترنتی خودرو در ایران شکسته شد

تعلیق ایران از لیست سیاه FATF تمدید شد

چند اتفاق مهم اقتصادی که در داغی اخبار حوادث گم شد

210 میلیارد ریال به توسعه راههای دزفول اختصاص یافت

210 میلیارد ریال به توسعه راههای دزفول اختصاص یافت

رییس کارگروه واگذاری پروژه های نیمه دولتی: 18 هزار طرح در کشور آماده واگذاری به بخش خصوصی است

استخدام انسان دیجیتال توسط بانک سلطنتی اسکاتلند /عکس

هیوندا آزرای جدید به ایران رسید

تخت گاز با آئودی آر-8 پلاس در پیست دیتونا

رییس کارگروه واگذاری پروژه های نیمه دولتی: 18 هزار طرح در کشور آماده واگذاری به بخش خصوصی است

رییس کارگروه واگذاری پروژه های نیمه دولتی: 18 هزار طرح در کشور آماده واگذاری به بخش خصوصی است

رکورد فروش اینترنتی خودرو در ایران شکسته شد

برآورد سرمایه گذاری در راه آهن اهواز - اصفهان حدود 5 میلیارد دلار است

گوشت و تخم مرغ گران نمی شود

تصویب 3700 طرح در کارگروه اشتغال فراگیر لرستان

هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!

هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!